אילו בדיקות צריך לבצע כאשר רוכשים נכס מקרקעין?

עסקאות מקרקעין כרוכות לרוב בעלויות גבוהות, ובהתאם גם בסיכונים גבוהים. לכן על הרוכש האחראי לבצע עסקאות מסוג זה בזהירות המרבית ותוך השלמת בדיקות מקצועיות נחוצות. במאמר הבא נדון בשאלה מהו נכס מקרקעין ומהן הבדיקות שיש לבצע לפני רכישתו.

מהו נכס מקרקעין?

ההגדרה של נכס מקרקעין מתייחסת לכל נכס שלא ניתן לטלטל, כלומר איננו נייד. הכוונה היא לקרקעות ולבנוי או נטוע עליהן. תחת הגדרה זאת נכנסים מגרשי קרקע, דירות, בתים ומבנים מכל סוג, הן למגורים ולמסחר והן למטרות אחרות. רכישת נכס מקרקעין תיעשה במקרים רבים בסיועו של עו”ד או שמאי מקרקעין (אשר יכול לתת ייעוץ לגבי מיסי רכישה, ולגבי הדרך המשפטית הנכונה לרכישת נכס מסוג זה), וכן בסיועו של שמאי מקרקעין, אשר יודע להעריך את טיב הנכס ואת כדאיותו הכלכלית. 

אז מה בודקים?

בדיקת נכס מקרקעין מתרחשת בכמה מישורים שונים. בראש ובראשונה יש לבצע את בדיקת הזכויות על הנכס, כלומר מיהו הבעלים של הנכס? מה מצב הבעלות (למשל חכירה, חכירת משנה או בעלות מלאה)? וכן האם על הנכס מוטלת משכון או חוב כזה או אחר? פרטים אלו יש לבדוק בנסח הטאבו כפי שרשום בלשכת מקרקעי ישראל.

הבדיקה הבאה הרלוונטית היא בדיקה תכנונית. בדיקה זאת כוללת את ייעוד הנכס ושימושו, האם הוא עומד בהיתרי הבנייה שניתנו לו וכן מהם הליכי התכנון העתידיים הצפויים לו ולסביבתו. בנוסף, בדיקה זאת תכלול הימצאותם של היטלים על הנכס או חובות עירוניים אחרים וכן האם תשריט הבית (תכנית המבנה) במרשם הבתים המשותפים מתאימה למה שקיים במציאות.

בדיקה אחרונה אך לא פחות חשובה היא בדיקה פיזית של הנכס עצמו. מטרת בדיקה זאת היא לגלות פגמים גלויים או נסתרים הקיימים בו ועשויים להשפיע עליו ועל ערכו. בדיקה זאת תתמקד בסקירת כלל התשתיות, לרבות חשמל, תעלות ניקוז, שינויים מבניים שבוצעו ועוד.

תהליך הבדיקה הוא בעצם הפעולה שעומדת מאחורי המושג שמאות מקרקעין, והיא מתייחסת לכלל ההליך, החל מעיון בנסח הטאבו, ועד לבדיקה פיזית של תעלת ניקוז.

הכול כתוב בדו”ח

כלי העבודה של בודק הנכסים הוא דו”ח אפס. דוח זה הוא מסמך מקיף המתייחס לכדאיות הכלכלית של הפרויקט ומציג סיכום מפורט של כלל הקריטריונים החשובים, וביניהם תיאור של הפרויקט וסביבתו, סטטוס תכנוני ומשפטי, רווחיות צפויה להשקעה, מקורות המידע עליהם מתבסס הדוח ועוד פרטים טכניים אך משמעותיים. 

לפני רכישת מקרקעין מומלץ מאוד להנפיק דוח כזה אצל גורם מקצועי רלוונטי, קרי שמאי מקרקעין מוסמך. יש לציין שאם רוכשים מגרש המכיל תכולה קיימת, כדאי גם לבקש חוות דעת של שמאי רכוש על מנת לבצע הערכה מדויקת של הנכסים שאינם מקרקעין.

אין חכם כמזמין בדיקות

לסיכום, בדיקות לפני רכישת נכס מקרקעין אולי נשמעים כמו עניין טרחני, אך למעשה הן חשובות מאוד. בעזרת הזמנה של גורמים מקצועיים ניתן לחסוך לא מעט עוגמת נפש עתידית ולדלות אינפורמציה חשובה להווה.