הערכת שמאות של מבני מסחר ותעשייה

הערכת שמאות של מבני מסחר ותעשייה היא חשובה במקרים רבים, אחד מהם הוא הערכה לקראת רכישת מבנה כזה. לאדם המעוניין לבצע עסקה של קניית מבנה מסחר ותעשייה חשוב במיוחד להבין את איכותו, טיבו ומחירו המוערך לפי קריטריונים אלו של הנכס – ראשית כדי לוודא שנעשית עסקה הוגנת, ושנית כדי לאמוד את גובה ההוצאות הנלוות במידת הצורך. 

שמאות מקרקעין – איך מעריכים נכסי מסחר ותעשייה

שמאי מקרקעין או שמאות, כאמור, היא חשובה במיוחד ואף הכרחית לקבלת תמונת מצב מלאה על מבנה. כשמדובר בפרט במבני מסחר ותעשייה – המאופיינים בגודל, מאפייני בנייה רבים ודברים רבים שחשוב לוודא את תקינותם (מעליות, מדרגות, אמצעי בטיחות וכדומה) תרצו להיעזר ביותר מעורך דין מסחרי טרם ביצוע עסקה. 

קיימות מספר שיטות להערכת שווי, תקינות ומצבו של מבנה מסחר ותעשייה, עליהן נפרט כעת:

שיטת היוון הכנסות

לפי שיטה זו, שמאות מקרקעין מעריכה את הנכס כשהשקעה לטווח ארוך העתידה להניב רווחים. השיטה מסתמכת על מספר היבטים הנוגעים בעיקרם להכנסות הצפויות בעקבות רכישת מבנה המסחר או התעשייה. 

ההערכה מתבססת, בין היתר, גם על ההוצאות הנלוות הצפויות להתקיים: שיפוצים, דמי תיווך או תשלום לעורך הדין המסחרי או הוצאות נוספות במהלכן הנכס עוד לא מניב רווחים. 

שיטת ההשוואה

שיטה זו נעשית כפי שהיא נשמעת – הערכת נכס תתבצע בהשוואה לנכס דומה שהושכר או נמכר בעבר. ההשוואה, כמובן, כדי להיות קרובה ואובייקטיבית ככל הניתן תתבצע תמיד לעסקאות בעלות מאפיינים דומים:

1. נכס בעל מאפיינים דומים – גודל, מיקום, מפרט
2. מכירה בתנאים דומים – בין צדדים שלא קשורים אחד לשני ומכירה שנעשתה מרצון כל אחד מהצדדים

שיטת העלות ההתחלתית 

לפי שיטה זו שווי נכס ייקבע לפי הערכה של עלויות הבנייה שלו יחד עם ערך הקרקע (מיקום הנכס). היתרון בשיטה זו הוא ההבנה כי לא משתלם למשקיע לרכוש נכס קיים וקרקע במחיר בו יוכל לבנות נכס חדש. זוהי לא הערכה מדויקת, כיוון שהיא לא מביאה בחשבון את הסיכונים והמאמץ הכרוך בבניית נכס חדש לחלוטין – אך עצם ההשוואה נותנת למשקיע תמונת מצב.

דברים שחשוב לדעת לפני שמזמינים שמאות מקרקעין למבנה מסחר ותעשייה

ראשית, אין ספק כי חשוב להיוועץ באנשי מקצוע. כפי שעורך דין מסחרי יהיה הדמות המקצועית המנהלת את המשא ומתן ומהלך המכירה בכללותו, השמאי הוא בעל המקצוע המדויק ביותר לתמונת מצב על הנכס אותו המשקיע מעוניין לרכוש. ישנם מספר דברים שטוב לדעת טרם הזמנת שמאי מקרקעין ולשים לב אליהם:

• מעמד הקרקע וערכה – חלק משווי קרקע נובע ממעמדה ושיקולים נוספים הנוגעים למיקום. למשל, חשוב לעמוד על ההבדלים באם מדובר על קרקע לבנייה או קרקע חקלאית, קרקע עם או ללא פיתוח ועוד, יחד עם מאפייני הסביבה: שיפוע, סוג הקרקע, קיום מי תהום ועוד.
• שמאי המומחה בייעוד ההערכה – רכישה והשקעה במבני מסחר ותעשייה יכולה להתבצע למגוון מטרות. היוועצות בשמאי המומחה בתחום זה – בנייה, השקעה, השכרה, חקלאות ועוד יסייע לכם לקבל את ההערכה המדויקת ביותר.
• מסרו מסמכים שבידיכם – הכינו טרם הגעת השמאי מסמכים שקיימים אצלכם על הנכס, שיוכלו לסייע לו במידת הצורך.