חישוב דמי היתר למנהל מקרקעי ישראל
בשנים הראשונות של מדינת ישראל התקבלה החלטה שכל האדמות שנקנו על ידי גופים יהודיים שונים יעברו לבעלות המדינה בכדי שתהיה שליטה למי הם נמכרים (חשש שגורמים ערבים יקנו אדמות).
ההחלטה הזו יצרה מציאות רוב כמעט מוחלט של רכישות הקרקע נעשות דרך מנהל מקרקעי ישראל (ממ”י) בשיטה של חכירה ויש לכך השלכות רבות. על פי החוק, רכישה/חכירה של מקרקעין כוללת הגדרה בחוזה של מה הן הזכויות האפשרויות ליישום בקרקע, במיוחד כאלו הקשורות לבנייה או חלוקת הקרקע.
ככל שחוכר המקרקעין מבקש לעשות שינוי בזכויות (עליהן שילם בתהליך החכירה) ולמעשה להגדיל את ההנאה שלו מהשטח, עליו לשלם לממ”י תוספת עבור שינוי הזכויות וההנאה הנוספת שנוצרה, תשלום זה נקרא דמי היתר.
ההיבט החוקי
ההתייחסויות לסוגיית דמי ההיתר מעוגנים בהחלטה מספר 933 של מנהל מקרקעי ישראל משנת 2002. החלטה 993 שינתה היבטים רבים הקשורים לתהליכים וזכויות ביחס למקרקעין שנחכר מהמדינה, בין השאר השינוי כלל התייחסות לסוגיית דמי ההיתר.
שלושה סוגי צרכים בעבורם נדרש לשלם דמי היתר
דמי היתר להוספת בנייה – בחוזה החכירה המקורי בדרך כלל נקבע מהו היקף גודל הבנייה המותר בשטח. ככל שיש לחוכר רצון להוסיף בנייה מעבר לשטח המותר בהסכם המקורי, יהיה עליו לשלם עבור קבלת היתר לבנייה הנוספת שהוא מבקש.
על הבנייה הנוספת להיות כתוספת למבנה הנוכחי וכמובן, הבקשה צריכה להיות רק לאחר שיש אישור לבצע בנייה נוספת מבחינה אישור הרשות.
דמי היתר לשינוי ייעוד – סוג זה של דמי היתר מתייחס לרצון החוכר לעשות שימוש אחר בנכס המקרקעין מזה שנקבע בחוזה החכירה המקורי. לדוגמא, ביטול נכס שהינו דירת קרקע ומעבר לבנייה של בניין מגורים או שינוי מייעוד של קרקע חקלאית לקרקע לבנייה.
דמי היתר לצורכי פיצול – דמי היתר הינם עבור רצונו של החוכר לבצע פיצול בקרקע שבחוזה החכירה המקורית הוגדרה כיחידה אחת וכעת הוא מעוניין לפצל אותה. לרוב, הבקשה לפיצול נובעת מהרצון להגדיל את אפשרויות ניצול הבנייה על קרקע מחלוקת.
חישוב דמי היתר
בהתאם להחלטה 933 גובה דמי ההיתר שנקבעו לכל אחת משלוש אפשרויות דמי ההיתר נקבע ל – 31 אחוז מהפרש הערך המעודכן של שווי ערך השינוי הצפוי (למעט בחכירה לא מהוונת, שאז גובה דמי ההיתר הוא 25 אחוז).
לצורכי ביצוע חישוב דמי ההיתר, תחילה יש לבצע הערכות שמאות של השווי הצפוי בעקבות השינוי. שמאות זו יכולה להתבצע רק על ידי השמאי הממשלתי. אופן החישוב של דמי ההיתר לכאורה נראה יחסית פשוט אך הוא לא באמת כזה, שכן יש עוד שיקולים, תנאים וזכויות המשפיעים על אופן ביצוע החישוב (מה שנקרא האותיות הקטנות – ראו בהמשך המאמר).
משוואת החישוב הבסיסית
שווי הערך הצפוי לאחר ביצוע השינויים פחות שווי הערך לפי חוזה החכירה הראשון או המחודש = שווי ההנאה הצפוי.
דמי ההיתר יהיו 31 אחוז משווי ההנאה הצפויה.
דוגמא:
5 מיליון ₪ (הערך החדש של המקרקעין) פחות 3 מיליון ₪ (הערך הקודם של המקרקעין) = 2 מיליון ₪ (שוויי ההנאה הצפוי לחוכר).
31 אחוז מ-2 מיליון (ההפרש) = 620,000 ₪ שהם יהיו גובה דמי ההיתר.
זכרו! מדובר בחישוב “גס” וישנם שיקולים נוספים המשפיעים על החישוב.
האותיות הקטנות
בכל הקשור לתשלום דמי ההיתר חשוב לדעת שיש הרבה כללים המשפיעים על הצורך ועל חישוב דמי ההיתר. לא נוכל לפרט את כל הכללים ותתי הכללים, רק נציין שיש מצבים בהם ישנו פטור מדמי ההיתר, יש הבדל במי ההיתר בין תוספת בנייה לבניין דירות או תוספת בנייה בדירת קרקע, יש השפעה על קבלת החזר של תשלום היטל השבחה (אם שולם), ועוד ועוד.
ההמלצה שלנו סביב דמי ההיתר היא, להתייעץ עם מומחה בתחום שיוכל למקסם או יותר נכון למזער, את גובה דמי ההיתר שתדרשו לשלם.