כיצד תחשבו פחת לצורכי מס שבח?
פחת ומס שבח הם מושגים מעולם נדל”ן המקרקעין הקשורים למצבי השכרה (מגורים ועסקים) ומכירה של נכסים. המושגים הללו בעיקר משמשים לצורכי הקלות מס או תשלומי מס.
באופן עקרוני ניתן לבצע באופן עצמאי את חישוב הפחת ומס השבח, אולם חשוב לדעת, כי בחישוב יש להתחשב בכללים שונים בנושא מיסוי, הטבות, זכאות לפטור, חישוב פחת שנוצל כהקלת מס ועוד.
מס שבח
זהו מס המוטל על בעל נכס בעת מכירה של נכס. המס הוא בגובה של 25 אחוז מהפרש בין שווי הנכס כפי שנקנה לבין שווי הנכס בעת המכירה.
דוגמא עקרונית – נכס נרכש במיליון ש”ח ונמכר במיליון ושש מאות אלף ש”ח. רווח המכירה הוא 600 אלף ולכן מס השבח יהיה 25 אחוז מהרווח, כלומר, 150 אלף ש”ח.
רגע,
לא כל כך מהר ולא כל כך פשוט. יש סייגים, פטורים וניכויים שונים המשפיעים על גובה הרווח ומכאן גם על גובה המס. לדוגמא, חישוב מס שבח נעשה רק על רווחים משנת 2014, כך שדירה שנקנתה בשנת 2010 ונמכרת בשנת 2023 מס השבח יהיה על רווח יחסי של 7 שנים (2014-2023).
פחת
מונח זה מתייחס לאובדן ערך של נכס לאורך שנים כתוצאה משימוש ובלאי. במידה רבה, המונח דומה לירידת ערך של רכב בכל שנה.
הפחת נקבע באחוזים לפי כללים של מערכת המיסוי בישראל. יש הבדלים בין אחוז הפחת לדירת מגורים לבין נכס עסקי, הבדל בין נכס באזור כפרי או אזור עירוני ועוד. מהרגע שידוע מהו אחוז הפחת לנכס, ניתן להשתמש בו לצורכי חישוב מס השבח.
לפני שנעבור לחישוב, נסביר זווית נוספת של הפחת והיא הטבת הקלת תשלום מס לבעל דירה שמשכיר אותה ולנכס עסקי.
בעת תשלומי מס על הכנסות מעסק או הכנסות משכר דירה, יכולים הבעלים לקבל הפחתה של תשלום מס בגין פחת (ירידת הערך השנתית של הדירה). הכרה בפחת כהוצאה מוכרת מובילה לתשלום מס מופחת (על רווח משכירות ועל רווח מעסקים).
אולם, כאשר מגיעים לשלב של מכירת דירה או נכס עסקי שבעליו קיבל בשנים קודמות הקלת מס פחת, המדינה לא מעוניינת שבעל הנכס ייהנה פעמים מאותה הבטת מס פחת. על כן נקבע מנגנון של הפחתת פחת בעת מכירה ובכך המדינה מגדילה את ההכנסה שלה מהמס ומונעת מצב של כפל הטבה.
הליך חישוב הפחת לצורכי קביעת מס שבח
משוואת מס השבח: מחיר נוכחי של מכירת הדירה – מחיר רכישת הדירה (בעבר) X עשרים וחמש אחוז = ?
משוואת פחת: מספר השנים שהנכס בבעלות המוכר X שווי הקנייה (בעבר) X שני אחוז = ?
יצא לכם סכום גבוהה? קראו אודות הפחתת היטל ההשבחה>>
דוגמא לחישוב פחת ומס שבח (הדוגמא מוצגת בסכומים נמוכים בכדי להקל בהבנת החישוב)
נתונים:
מחיר רכישת הנכס על ידי הבעלים – 1000 ש”ח
מספר השנים בבעלות – 5 שנים
מחיר מכירת הנכס (כעת) – 2000 ש”ח
הרווח הצפוי למוכר הכנס – 1000 ש”ח
חישוב הפחת:
1000 X 5 X 2% = 100
הפחת הינו 100 ש”ח.
חישוב מס שבח:
נפחית את הפחת מהרווח של המכירה : 1000-100 = 900 ש”ח
900 ש”ח הוא סכום השבח החייב במס של 25 אחוז.
מס השבח עומד על סכום של 225 ש”ח
דברים שחשוב לדעת סביב נושא פחת
- את מס השבח יש לשלם עד 60 יום מרגע חתימת חוזה המכירה. אם זאת יש אפשרויות לפרוס אותו למשך ארבע שנים לכל היותר.
- במקרה שבו שולם יותר מדי מס שבח או לחלופין פחות מדי, מתבצע הליך של תיקון שומה.
- ישנם ניכויים המותרים לביצוע בחישוב גובה השבח (רווח) לטובת מוכר הנכס.
לדוגמא, ניכוי תשלום היטל השבחה ששולם לרשות מוניציפלית , ניכוי תשלומים לאנשי מקצוע הקשורים למכירה (שמאים, עו”ד, שיפוצניקים וכדומה). במקרים מסוימים ניתן לנכות גם ריבית ששולמה על משכנתא לרכישת הנכס שכעת נמכר.
ניכויים אלו מנוכים מגובה הרווח ומהסכום שנשאר, מחשבים את ה- 25 אחוז של מס השבח.
סיכום
פחת, מס שבח ובכלל הליכי מיסוי הם הליכים מורכבים הנמצאים תחת כללים, סייגים משתנים. מומלץ בעניינים אלו לפעול בהתאם להנחיות והכללים המעודכנים ביותר מבחינת הנחיות וחוקי המיסוי.
צריכים עזרה? צרו קשר>>