מהו תקן IFRS?

תקן IFRS (International Financial Reporting Standards) היא שיטת תקינה חשבונאית המכתיבה כללים, עקרונות ומסגרות עבודה לדיווח כספי וחשבונאי בעולם העסקי הבינלאומי.

מי הגוף אשר אמון על תקן IFRS?

הוא המוסד הבינלאומי לתקינה חשבונאית, שמקום מושבו בלונדון, והוא פועל באופן אוטונומי
כחלק מהאיחוד האירופי. התקינה חלה על תאגידים בינלאומיים, חברות ציבוריות וחברות
עסקיות, ומשפיעה על עבודתם של מי שעוסקים בתחום החשבונאי: רואי חשבון, מנהלי
חשבונות ומנהלי כספים.

השיטה הנהוגה מיישמת תקן רישום בינלאומי אחד, אשר חושף את המידע הפיננסי לגבי חברות כך שיהיה זמין לכלל
הציבור. טרם החלת תקן זה המידע היה מורשה עבור מנהלים ודירקטורים בלבד.

חלוּת תקן IFRS בישראל

הגוף אשר אמון על החלת התקן בארץ הוא המוסד הישראלי לתקינה חשבונאית, אשר קיבל את התקן וקבע כי משנת 2008
חברות ציבוריות יחויבו להגיש דוחות כספיים לפי הכללים מכוחו.
התקינה כוללת הגדרות וכללים למדידה של נכסים שונים ורישומם, וכן פירוט של הכנסות, הוצאות והתחייבויות כתשתית להכנת דוחות כספיים.

מטרת השיטה ויתרונותיה

• מטרתו המרכזית של התקן היא לקבוע קנה מידה אחיד לרישום מרכיבי
  הדוחות, במגמה להפוך אותם לאמינים, ברורים וברי השוואה בין חברות שונות, וכפועל
  יוצא להגביר את מידת השקיפות של שוק ההון הבינלאומי.
• השיטה מאפשרת לכל אדם מהציבור לברר את שוויה של חברה מסוימת,
  הנכסים המצויים בבעלותה, רווחים והפסדים, היקף פעילות וכד’. באופן זה נמנעים מצגים
  חשבונאיים אשר משקפים תמונת מצב בלתי מהימנה לגבי רווחים והפסדים של הארגון.
• השיטה מאפשרת להשוות בין חברות ממגוון ארצות, ולנתח בקלות דוחות של
  חברות ממדינות זרות.

המרוויחים העיקריים מיתרונות אלה הם בראש ובראשונה החברה העסקית, וכן הרשויות הרגולטיביות, המשקיעים והציבור.

תקן IFRS מההיבט השמאי

מאחר שהדיווחים החשבונאיים במסגרת השיטה החדשה נהיו מפורטים יותר, המשמעות מבחינה שמאית היא הצגה
של השווי האמיתי (ההוגן) של נכסי נדל”ן אשר מצויים בבעלות החברות.

שמאי מקרקעין הוא אשר מבצע הערכת שווי לנכסי הנדל”ן של החברה, וקובע את השווי ההוגן של הנכסים,
כלומר התמורה הכספית שאפשר לקבל עבור החלפת נכס או מכירתו. החישוב ייעשה לפי אחת משתי
שיטות: הערכת שווי עדכני או שווי רכישת הנכס בחיסור הפְּחת המצטבר עד מועד הגשת
הדוח. בביצוע הערכת שווי מתבסס שמאי המקרעין על תקן שמאות 17. תקן זה, אשר קבע
המוסד לתקינה שמאית שליד מועצת שמאי מקרקעין, מעגן את המרכיבים הדרושים לצורך
הערכת נכסי נדל”ן בדיווחים לפי חוק ניירות ערך, התשכ”ח-1968.

עם החלת תקן IFRS נקבע כי חברות נדל”ן שיהיו מעוניינות להציג חוות דעת לגבי ערך הנדל”ן שבבעלותן יחוייבו
להגיש חוות דעת שמאי מקרקעין ערוכה לפי המרכיבים בתקן שמאות 17.
התקן קובע כי על ההערכה לחשוף את השווי ההוגן של נכסי הנדל”ן של החברה, הגורמים שבדק השמאי
והערכת השמאי לגביהם.

את השומות מבצע שמאי המקרקעין עבור כל אחד מנכסי החברה באופן נפרד, ובכל שומה מצוינים  מיקום הנכס, הסיכונים והסיכויים הטמונים בו
וכד’. חשוב לציין כי חוות הדעת של שמאי המקרקעין מתייחסת לחוזי השכירות והחכירה של
החברה, ומביאה בחשבון גם זכויות בנייה בלתי מנוצלות אשר משפיעות על שוויו של הנכס,
תוך התחשבות בהן לחיוב (בשימוש פוטנציאלי או קיים).

השפעת החלת התקן על תחום המקרקעין

בדומה לתחומים רבים אחרים השפיעה החלת תקן IFRS גם על תחום הנדל”ן בארץ. בתחום זה מטרת התקן היא לאפשר
לציבור לקבל מידע אמין ואיכותי יותר לגבי שווי נכסי המקרקעין של חברות, למשל. התקן
מחייב כל חברה ציבורית בישראל שיש בבעלותה נכסי נדל”ן לפרֵט לגבי נכסים אלה
במסגרת הדיווחים החשבונאיים, ולציין מהו שווי הנכסים. ההשפעה היא בפרט על ענף
הנדל”ן המניב. שוויים ההוגן של נכסי נדל”ן מניב משפיע אם גורם זה ייכנס
בעתיד לדוחות רווח או לדוחות הפסד של החברה. כך למשל, נכס אשר הוערך במחיר גבוה
יותר ממחיר מכירתו הסופי, ייכנס לדוחות ההפסד, ולהיפך.

למה לבחור ביניב רפאל?

יניב רפאל הוא שמאי מקרקעין בעל ניסיון והסמכה מטעם מועצת שמאי מקרקעין בישראל. כמו כן הוא יועץ
נדל”ן, בעל תעודה ממשרד המשפטים ובוגר קורס בוררים. משרד שמאות יניב רפאל
מבצע שמאויות פרטיות לשווי נכסים לפני רכישה, שמאויות לפירוק שיתוף ובדק בית לפני
מסירת הבית מהקבלן לרוכש או לפני רכישה של נכס משומש. רפאל מתמחה בביצוע הערכות
שווי נכסי מקרקעין של חברות, במסגרת תקן IFRS – מלאכה מורכבת אשר מצריכה מיומנות וניסיון, ומבצע מגוון
שומות עבור מִנהל מקרקעי ישראל, השמאי הממשלתי ובנקים, לצד חוות דעת לבתי משפט, חוות
דעת לירידת ערך והפקעות והשגות להיטלי השבחה ומס שבח. ליניב רפאל התמחות ספציפית
במושבים ובמשקים חקלאיים.