קניית דירה בדמי מפתח
דירה בדמי מפתח הינה שיטת שכירות מגורים או עסקית שהחלה עוד בשנות הארבעים של המאה הקודמת. בבסיס הרעיון היה לאפשר זכויות מגורים לכל החיים לדיירים שוכרים, בכדי לצמצם את עליית מחירי הדירות וגם לאפשר ביטחון מגורים לכל אותם עולים שהגיעו למדינה.
מה זה דמי מפתח?
מדובר על שיטה המקנה זכויות בנכס שהם יותר מזכויות של שכירות רגילה אך פחות זכויות מבעלות על הנכס.
השוכר רוכש זכות מגורים או זכות הפעלת עסק בנכס מבעל הנכס לכל החיים, כולל אפשרות הורשה או מכירה של הזכויות (בתנאים מסוימים). בתמורה לכך, השוכר משלם סכום שנע בסביבות ה- 60 אחוז משווי הנכס ותשלום חודשי של דמי שכירות מופחתים בצורה משמעותית מהגובה הנהוג בשוק.
זכויות השוכר בדמי מפתח מוגנות תחת חוק הגנת הדייר.
זכויות וחובות לשכירות מוגנת (דירה בדמי מפתח)
| זכויות | חובות |
| לא ניתן לפנות את השוכר אלא במצבים חריגים מאד | על השוכר להתגורר בדירה או להפעיל את העסק באופן רציף |
| זכות ניתנת לכל החיים + זכות מכירה של הזכויות לשוכר אחר | לא ניתן לעשות בדירה שימוש לצרכים שלא הוגדרו בהסכם דמי המפתח |
| ניתן להוריש את הזכויות לבני משפחה מדרגה ראשונה כל עוד עומדים בתנאים הנדרשים | לא ניתן לבצע שינויים מבניים בנכס ויש לשמור עליו. הפרה של תנאים אלו יכולה להוביל לפינוי |
| בעל הנכס אינו יכול למכור את הנכס, כך שהשוכר לא מחליף בעל דירה | גובה השכירות מתעדכן בהתאם לשיטה שנחתמה בהסכם השכירות המוגנת |
| תיקונים בנכס מתחלקים שווה בשווה בין השוכר לבין בעל הכנס | |
תמ”א 38 ואפשרויות הריסה – בנייה
במקרים בהם דירה בשכירות מוגנת נמצאת בבניין שצפוי לעבור תמ”א 38 או שלבעל הנכס יש כוונה להרוס את הנכס ולבנות אחר, ניתן לפנות את הדייר השוכר.
חובה על בעל הדירה לספק לשוכר פתרון חלופי למגורים בתנאים דומים לאלו שהיו או לחלופין לשלם לו את הערך היחסי של דמי המפתח (לרוב זה יהיה חישוב לשווי שלהם כיום).
לרוב, הסוגייה הזו של שווי דמי המפתח היא סוגיה שהשוכר או בעל הדירה מתקשים להגיע עליה להסכמה ועל כן פונים לבית משפט שיכריע.
אולי יעניין אותך:
5 דברים שחשוב לדעת על נדל״ן >>
שמאי מקרקעין לתמ״א 38 >>
שמאי מקרקעין מתי להזמין ומדוע? >>
מכירת זכויות דירה בדמי מפתח
תופעה יחסית שכיחה, שבה השוכר בעל הזכויות המוגנות מעוניין למכור את הזכויות לדייר אחר. לשם כך עליו לקבל הסכמה בכתב של בעל הדירה ועליו להציג לבעל הכנס הסכם עם קונה פוטנציאלי ולקבל את אישורו. במקביל, ניתנת לבעל הנכס זכות ראשונים לקניית החלק של דמי המפתח של השוכר המוכר. במידה ואין הסכמה בין השניים על גובה דמי המפתח שיש לדרוש, עליהם לפנות לבית המשפט.
במידה והזכויות נמכרו לשוכר חדש, ישלם השוכר היוצא חלק מדמי המפתח שיקבל לבעל הנכס כאשר חלוקת הסכום ביניהם תהיה מושפעת ממספר השנים שהתגורר השוכר בדירה (לפי מדרגות אחוז חלוקת תשלום).
הורשת דירה בדמי מפתח
באופן עקרוני ניתן להוריש את הדירה רק לבן זוג מוכר ורשום או לילדים מוכרים של השוכר המוגן. לשם כך על היורשים העתידיים לעמוד בכמה תנאים:
- להציג כי מרכז החיים שלהם בחצי שנה שקדמה לפטירת בעל הזכויות היו בדירה עצמה.
- שאין ולא הייתה ברשותם דירה אחרת בתקופת הזמן המדוברת.
במידה ומדובר בהורשת עסק, על היורשים להמשיך להפעיל את אותו סוג עסק, ללא שינוי.
מצבים בהם ניתן לפנות דייר בשכירות מוגנת
- אי תשלום שכר דירה בזמן לאורך תקופה או אי תשלום כללי
- במהלך המגורים נגרם נזק משמעותי לנכס על ידי השוכר או מי שמתגורר עימו
- השוכר עושה שימוש לא חוקי בנכס או משתמש בו שלא בהתאם לאופי השימוש שנקבע בהסכם
- השוכר הפך למטרד לשכנים ולסביבה הקרובה
- השוכר השכיר השכרת משנה ללא אישור וללא ידיעת בעל הנכס
- בעל הנכס העמיד לרשות השוכר דיור חלופי דומה בתנאים דומים
דמי מפתח – שיטה הולכת ונעלמת?
לכאורה, ישנה ציפייה ששיטת השכירות המוגנת תעלם מהעולם מכיוון שאינה כדאית לבעל הנכס, ואם זאת עדיין מתקיימות לא מעט עסקאות כאלו בשנה.
השיטה עדיין מתקיימת בעיקר כאשר יש נכונות אמיתית של שני הצדדים לצד כוונה טובה. כאשר השוכר הקונה, לא יכול לעמוד בתשלום שווי מלא של הנכס ואילו בעל הנכס לא רוצה לוותר על הנכס אך זקוק לכסף מצד שני. הרבה מהעסקאות הללו נעשות בקרב בני משפחה מתוך מטרה להבטיח את עתידם.
לצד זאת, ישנה טענה כי מבחינה כלכלית, עסקת דמי מפתח, אינה כדאית שכן בחישוב כולל מדי המפתח השכירות לכל החיים, מגיעים לסכום גבוה יותר משווי הנכס.
למידע נוסף : יניב רפאל- משרד שמאים ובוררות נדל״ן