תקנות הגנת הצרכן – שיווק קרקעות חקלאיות

רכישת קרקע חקלאית מחייבת שיקול דעת של ממש, בעיקר בכל הנוגע לסיכויי הפשרת הקרקע. הגידול המשמעותי בהיקף העסקאות מסוג זה הוביל גם את הרשויות להתייחס לסוגיה, ובפרט ליזום תקנות שיגנו על הצרכנים. תקנות הגנת הצרכן הן חלק מהמאמץ הרגולטורי למנוע הטעיית צרכנים ולהגביר את השקיפות בעסקאות מסוג זה.

כבר ב-2014 יצרו הרשות להגנת הצרכן (השייכת למשרד הכלכלה) ומועצת השמאים (השייכת למשרד המשפטים) תקן רלוונטי שנקרא תקן שמאים מס’ 22, שמטרתו להסדיר את אופן שיווק הקרקעות החקלאיות. באוגוסט 2015 פנה שר הכלכלה באותם ימים, אריה מכלוף דרעי, אל יו”ר ועדת הכלכלה של הכנסת, חבר הכנסת איתן כבל, בבקשה לדון בתקנות העדכניות ולאשר אותן. באוגוסט 2016 אושרו תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה), והן נועדו למנוע הטעיות וסיכונים מיותרים עבור הרוכשים.

מדוע חל גידול משמעותי בהיקף רכישת הקרקעות החקלאיות?

משבר הנדל”ן, שמקשה על הדור הצעיר ועל מעמד הביניים להגיע לדירה משלו, משפיע גם על שוק הקרקעות החקלאיות. עפ”י נתונים עדכניים, חלה עלייה של למעלה מ-30% בהיקף העסקאות שבהן מעורבת קרקע חקלאית מאז שנת 2009 (השנה שבה החלו מחירי הדירות בישראל לנסוק מעלה במידה משמעותית). בני מעמד הביניים, שאינם יכולים להרשות לעצמם רכישת דירה, רואים בקרקע חקלאית תחליף נאות ודרך להבטיח את עתידם, מתוך הנחה שבעתיד הקרקע תופשר לבנייה וערכה יזנק.

בסה”כ נרכשו במהלך עשר השנים האחרונות קרקעות חקלאיות בסכום כולל של כ-4.5 מיליארד ש”ח, כשהגיל הממוצע של הרוכשים הוא 40 והכנסתם החציונית היא קצת יותר מ-9,000 ש”ח (מעמד ביניים קלאסי).

מה קובעות תקנות הגנת הצרכן להגנה על הרוכשים?

תקנות הגנת הצרכן וחוק הגנת הצרכן (שנחקק ב-1981) נועדו להגן על צרכנים בכל תחומי המסחר במשק הישראלי. תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה) כוללות הן חובת גילוי פרטים במסגרת השיווק והן חובת גילוי פרטים במסגרת עסקת המכירה – כשהמטרה המרכזית היא שקיפות מלאה.

למשל, מי שמציע קרקע חקלאית למכירה במודעה חייב לציין באופן ברור ובולט כי הקרקע אינה זמינה לבנייה. גודל האותיות של מידע יקר ערך זה חייב להיות לפחות בגודל של האותיות הכי גדולות בפרסומת, כך שכל מי שמתעניין ברכישת אותה קרקע לא יוכל לפספס את העובדה כי לא ניתן לבנות עליה כרגע.

בנוסף, לפני חתימת חוזה מכירת הקרקע, על המוכר למסור לקונה שומת מקרקעין שבוצעה בהתאם לתקן שמאים מס’ 22. השומה חייבת להינתן בכתב לפחות שבוע לפני חתימה על כל מסמך מחייב.

כמו כן, התקנות קובעות שעל המוכר לספק לקונה תמצית שומה מפורטת, הכוללת את מידת הסבירות שהקרקע תהפוך בעתיד לזמינה לבנייה, הערכה של שוויה הנוכחי, שוויה העתידי לאחר אישור שינוי הייעוד, משך הזמן הצפוי עד לאישור התוכנית ועלויות נוספות הכרוכות במימוש התוכנית, לרבות היטלים ומיסים שונים.

חשיבות האכיפה של תקנות הגנת הצרכן

אחת הבעיות המרכזיות בנוגע לתקנות הגנת הצרכן היא מידת האכיפה שלהן. אמנם התקנות מהוות כלי חשוב להגנת הרוכשים, אך חשוב לוודא כי הגופים הרלוונטיים אוכפים אותן בצורה יעילה ומרתיעה. הרשות להגנת הצרכן היא האמונה על הפיקוח, וצרכנים שנתקלים בהפרות יכולים להגיש תלונה לרשות.

איך לרכוש קרקע חקלאית באופן מושכל?

רכישת קרקע חקלאית היא עסקה בעלת פוטנציאל רב אך כרוכה גם בסיכונים משמעותיים. אף שתקנות הגנת הצרכן העדכניות מצמצמות סיכונים אלו, מומלץ בכל זאת להסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך, בעל ניסיון ויושרה, שילווה את תהליך הרכישה ויבחן לעומק את סיכויי הפשרת הקרקע ואת כדאיות העסקה.