האם צריך שמאי בקיבוצים?
תחום שמאות המקרקעין מתחלק לנושאים רבים ומגוונים, שמשתנים בהתאם לגורמים שונים. אחד המשתנים המרכזיים ביותר בתחום, הוא המיקום של עסקת הנדל”ן העתידית ושל הנכס עצמו. כידוע, בישראל יש מספר צורות התיישבות באזורי מחייה שונים כמו למשל ערים, מושבים, קיבוצים ועוד. כשאנו לקראת עסקת רכישה ומכירה בקיבוץ, יש היבטים שונים מאשר במושבים ובערים ולכן, על שמאי המקרקעין בקיבוצים להכיר את כל המורכבויות הייחודיות שמאפיינות עסקאות נדל”ן בקיבוצים. אז האם אנחנו באמת צריכים שמאי בקיבוצים? כל התשובות במאמר הבא.
מיהו שמאי מקרקעין ומהו תפקידו?
רגע לפני שאנחנו יורדים לרזולוציות הקיבוציות ומנסים להבין את נחיצותו בסביבת הקיבוצים, חשוב שנבין תחילה מי הם אותם שמאים, מתי נזדקק להם ומה תפקידם. כאשר אנו מוכרים או קונים נכס נדל”ני מכל סוג שהוא, עלינו להגיע לסיכום על מחיר העסקה. שווי הנכס הוא סכום המורכב מסך כל המאפיינים הכלליים של אותו בית וככזה הוא נקבע על פי הגודל, המיקום, האזור, בעיות בעלות שונות, חובות, שעבודים ובעצם כל דבר שיכול להשפיע על שווי הערך של הבית עצמו.
כאן בדיוק נכנס לתמונה שמאי המקרקעין, שתפקידו הוא להעריך את השווי של הנכסים השונים לאחר התחשבות בכל הגורמים הרלוונטיים. הערכת השווי יכולה להיות עבור כל נכס – בין אם הוא למטרת מגורים, מסחר, או השקעה ובין אם הוא בעיר, במושב או בקיבוץ.
האם צריך שמאי בקיבוצים?
לאורך השנים ומאז הקמתה של מדינת ישראל ועד היום, קיבוצים רבים שינו את פניהם ולמרות שעדיין נחשבים למקומות איכותיים ומבוקשים, רובם אינם מבוססים עוד על חיי השותפות כמו שנהוג היה בעת הקמתם. במילים אחרות, השינויים הרבים גרמו לכך שקיבוצים רבים עוברים תהליכים שונים כמו הפרטה, שיוך דירות, בניית הרחבות ועוד. כמו כן, בקיבוצים קיימים מנגנונים שונים של זכויות לחברים, לבני משק, לנקלטים חדשים וכדומה.
תוסיפו לכך את המורכבות הייחודית של הקרקעות בסביבה הקיבוצית, את הגורמים השונים בהם יש להתחשב בכל קיבוץ בנפרד ואת השוני הגדול במישורים רבים מהשיקולים העירוניים – וקיבלתם את הצורך הברור בשמאי מקרקעין שמתמחה בקיבוצים ומושבים.
מהם השיקולים המרכזיים בשמאות בקיבוץ?
כאשר שמאי בקיבוצים מבצע הערכת שווי של נכס כלשהו, עליו להתייחס למספר גורמים שונים.
הנה כמה מהמרכזיים שבהם:
- מבנה בעלות מורכב – קיבוצים רבים מאופיינים במורכבות של מבנה הבעלות על הדירות והבתים בקיבוצים. זה נובע בעיקר מכך שבמקומות רבים ישנן קרקעות ששייכות למדינה ומוחכרות לקיבוצים, או כתוצאה ממבנה עדיפויות של חברי קיבוץ מול כאלה שאינם ועוד.
- תהליכים קיבוציים שונים – הפרטות, שיוך דירות, העברת זכויות, כל אלו הם תהליכים שונים שקיבוצים שונים עוברים ונמצאים בשלבים שונים של תהליכים שונים, אשר משפיעים באופן ישיר על מחירי הדירות בקיבוץ.
- קרקעות חקלאיות – קיימות קרקעות חקלאיות רבות שנמצאות בקיבוצים שונים. הערכת שווי של קרקע חקלאית דורשת הבנה שונה של גורמים ייחודיים, שיכולים להשפיע על ערך הקרקעות בקיבוצים.
שמאות מקרקעין עם מומחיות קיבוצית
לא כל שמאי יכול לבצע הערכת שווי של נכס בקיבוץ. כפי שניתן ללמוד מהאמור לעיל, מכירה וקנייה של נכסים בסביבה הקיבוצית יכולות להיות מורכבות הרבה יותר משנדמה ואף להיות תלויות בהיבטים שונים וייחודיים.
על מנת לצלוח עסקת נדל”ן בקיבוצים, עלינו להיעזר בשמאי מקרקעין מקצועי, יסודי ומנוסה אך מעבר לכך, אחד שמכיר את הסביבה הקיבוצית ויודע להרכיב את הפסיפס העדין והמיוחד של הנכסים במקומות אלו ושל הערך הנדל”ני שלהם, מישהו בדיוק כמו יניב רפאל.