הערכת שווי נכסים

רכישה של נדל”ן היא תהליך בירוקרטי וארוך, יש להבין שלב אחרי שלב מה לעשות בכדי שלא תצאו מופסדים מהעניין. אחד הדברים החשובים ביותר הוא לבדוק את השווי של הנכס אותו אתם מעוניינים לקנות או למכור, אין זה משנה אם זה נכס להשקעה, נכס פרטי או מסחרי, הערכת השווי שלו היא קריטית בתהליך הרכישה.. שמאי מקרקעין אמין ומקצועי יבטיח כי ניגש לעסקה שכזו, שמטבע הדברים מעורבים בה סכומי כסף נכבדים כמו גם רגשות עזים, כשבאמתחתנו מידע מדויק ועדכני אודות שווי הדירה כך שבסופו של יום נרכוש את הדירה שתספק לנו את התמורה הגבוהה ביותר האפשרית (או נמכור דירה במחיר המשקף את שוויה האמיתי).

חשיבות של בדיקת שווי נכס עוזרת להבין את המחיר בשוק של הנכס והתאם לכך להעריך האם אתם עלולים לצאת מופסדים מהקנייה או המכירה שלו. סיבה נוספת היא בירוקרטית וקשורה במס רווחי הון, חשוב לדעת מה המיסים שיש לשלם עבורו, בעיקר אם מדובר בנכס להשקעה.

חשוב וכדאי לבצע את הבדיקה לפני רכישה או מכירה של נכס ויתרה מכך עדיף למען הסר ספק לפני כל צעד שאתם מתכננים הקשור בנכס.

הקריטריונים המשמשים שמאי מקרקעין בבואו לקבוע ערך דירה רבים ומגוונים. חלקם נוגעים לדירה עצמה, אחרים קשורים לסביבתה ובנוסף ישנם גם הבדלים בין אזור לאזור ודגשים ספציפיים לכל עיר או ישוב. חשוב להבחין בין הערכת שווי נכסים שמאי דירה הניתנת על ידי מתווך נדל”ן לבין זו הנקבעת על ידי שמאי מקרקעין – הראשונה מסתמכת על מצב שוק הנדל”ן בנקודת הזמן הנתונה ובאזור הספציפי, ובחלק מהמקרים מעורבים בה גם האינטרסים של המתווך, בעוד השנייה נטולת שיקולים זרים ומאפשרת לקונים או מוכרים פוטנציאליים לדעת האם בכלל כדאי להם לבצע עסקת נדל”ן.

הערכת שווי נכסים שמאי: מיקום, מיקום, מיקום

אמרה ידועה קובעת כי הצלחת עסק נקבעת על סמך 3 פרמטרים: מיקום, מיקום ומיקום. גם בעת קביעת ערכה של דירה, נלקח בחשבון פרמטר רב חשיבות זה וניתן לו משקל נכבד.

שמאי מקרקעין מקצועי בוחן גם את המגמות הצפויות באותו אזור – כך למשל שכונה בעלת דירוג סוציו-אקונומי נמוך שעומד לצאת בה לדרך פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף, מן הסתם ערך הדירות הישנות בה יעלה.
פרמטר חשוב במיוחד נוסף הוא כמובן הגודל שלה, ברוטו ונטו, וכן האופן בו היא מחולקת למרחבים השונים. גילה של הדירה משמעותי אף הוא, וכן קיומו של מקום חנייה רשום בטאבו (במיוחד בלב הערים הגדולות או בכל מקום בו ישנה מצוקת חנייה). הקומה בה שוכנת הדירה, הימצאותה או אי-הימצאותה של מעלית, ומצבה הפיזי של הדירה (סדק בקיר, רטיבות וכו’) משפיעים גם הם על הערכת השווי של שמאי מקרקעין.

תהליך הבדיקה

בכל תהליך הנוגע לנדל”ן, כדאי לבצע את תהליך בדיקת שווי הנכס יחד עם שמאי מקרקעין המוסמך לכך. התהליך כולל מספר שלבים אותם נפרט כעת:

1. ראשית, יש לבצע איסוף נתונים לגבי הנכס עצמו, נתונים אלה יש השפעה על שווי הנכס. בין הנתונים יבדוק השמאי את המיקום של הנכס, גודל, לאיזה מטרה הוא, למשל נכס מסחרי, מה מצבו והאם היו בעיות משפטיות שקשורות אליו.
2. השלב השני הוא מעשי יותר, כאשר השמאי יבצע בדיקה פיזית של הנכס. בבדיקה יעלו שאלות כמו מה מצבו של המבנה והתחזוקה שלו, השטח מסביב לנכס, כמו חניות, גינה ועוד.
3. בשלב זה ההתמקדות היא בהשוואה לשאר השוק. השמאי יבדוק נכסים נוספים באותו אזור וספציפית נכסים דומים בנתונים שלהם. תוך כדי יבצע השוואה למחירים של שווי הנכסים שיבדוק למול הנכס שמבצע עבורו הערכת מחיר.
4. לאחר כל האבחנות והבדיקות, השמאי נדרש לסכם את הדברים ולהכין דוח מקצועי בו כתובה הערכת שווי הנכס.

כפי שציינו בבואכם לעסוק במכירה או רכישה של נכס יש לבצע את בדיקת השווי שלו. יתרה מכך, טרם ההחלטה לקחת משכנתא או הלוואה אחרת, חשוב לבדוק את שווי הנכס בכדי להתחייב למה שתוכלו לעמוד בו. בנוסף לכך, ישנם מוסדות פיננסיים שידרשו זאת ממכם כחלק מהתהליך לאישור הבקשה.

אמנם תוכלו לבחון את שווי הנכס לפי מגמות שוק, נכנסים עם מאפיינים דומים ועוד, אך יש חשיבות לאיש מקצוע שמבין את התחום ומכיר כל שינוי קטן בשוק. הערכה של שמאי מקצועי תיתן לכם את שווי השוק המדויק ביותר, זה המסתמך על הערכה אובייקטיבית בהתאם למאפיינים קבועים ומוכחים.

כמו כן, ניתן לראות כי התהליך של בדיקת שווי הנכס הוא ארוך ודורש זמן רב וסבלנות. התהליך אף עשוי להיות סיזיפי ודורש בדיקות חוזרות ונשנות, כאשר איש מקצוע יותר ליעל את הזמנים ולהבין מה טפל ומה עיקר.

הערכת שווי נכסים שמאי: סביבה

כאמור, גם לסביבה החיצונית משקל בלתי מבוטל בעת ביצוע הערכת שווי נכסים שמאי דירה. פרמטר אחד הוא הנוף הנשקף מהחלונות, כשבאופן טבעי ככל שזה יפה יותר ונרחב יותר, וככל שהדירה מוארת יותר (אך לא חשופה יתר על המידה לפגעי מזג האוויר), כך גדל שווי הדירה (נוף לים, לדוגמה, עשוי להעלות את ערכה של הדירה במידה ניכרת). שמאי מקרקעין בוחן גם את כמות האנטנות הסלולאריות בסביבה (כולל המרחק המדויק שלהן מהדירה ועוצמת הקרינה שלהן) וכן את קיומם של קווי מתח גבוה שאף הם עלולים לפגום בבריאות הדיירים. כבישים ראשיים בקרבת מקום, בין אם כאלה פעילים ובין אם כאלה העתידים להיסלל, מורידים גם הם את ערך הדירה, ואילו ריאות ירוקות מעלות אותה.

בנוסף, בוחן שמאי מקרקעין את הזמינות והאיכות של השירותים השונים להם זקוק כל אדם – בתי ספר וגני ילדים, שירותי רפואה וכו’. אם לקונים הפוטנציאליים יש דרישות ספציפיות או העדפות מיוחדות, שמאי מקרקעין מיומן ישקלל גם אותם בבואו לקבוע מהו ערכה של דירה העומדת על הפרק.

לסיכום

בדיקת שווי נכס היא הכרחית עבור כל נכס שאתם חושבים לרכוש או למכור. שווי מדויק של הנכס יפחית את הסיכון להפסד כספי בין אם הוא למכירה או לרכישה. יתרה מכך ישנם מוסדות שדורשים לדעת את השווי של הנכנס לפני קבלת משכנתא לדוגמא. בכדי להעריך את השווי של הכנס בצורה מדויקת יש להיעזר בשמאי מוסמך ומקצועי, שיוכל באמצעות תהליך ממוקד ומעמיק לסכם עבורכם את הדברים ולתת הערכה כמה שיותר מדויקת למחיר הנכס.שמאי מקרקעין הוא “מעין” צלם אשר מצלם נכס מגבוה וסביבתו ומנתח את הפרמטרים של הנכס ומסביב.

זכרו, השמאי קובע שווי להיום ולעבר ואינו יכול לחזות את שוויו בעתיד.

עוד קטגוריות:

שמאי מקרקעין, שמאי מקרקעין בירושלים