הפחתת היטל השבחה
משרדנו מתמחה בכתיבת שומות נגדיות וייצוג מקצועי בפני שמאי מכריע, במטרה להפחית את היטל ההשבחה שאתם נדרשים לשלם. במילים אחרות משרדנו יכול לחסוך לכם כסף רב ואף בחלק מהמקרים לבטל את החיוב ולבדוק פטורים המגיעים עפ”י החוק שהרשויות לא ממהרות לתת לנו. משרד SHOVI שמאות מניבה מבית יניב רפאל הינו משרד עם וותק מעל 15 שנה וניסיון רב בתחום ובפרט בהפחתת היטלי השבחה. המשרד חבר בלשכת שמאי מקרקעין בישראל ועובד עם גופים רבים במשק.
מהו היטל השבחה ולמה חשוב להפחית אותו?
היטל השבחה הוא תשלום חובה שמשולם לרשות המקומית כאשר נכס מקרקעין משביח את ערכו בעקבות אישור תוכניות בנייה שונות. תוכניות אלו יכולות להיות תוכניות בניין עיר (תב”ע), מתן אישור לשימוש חורג או מתן הקלה מתכנונית. גם אם בעלי הנכס לא ניצלו בפועל את זכויות הבנייה שנוספו, עצם אישורן מעלה את ערך הנכס ומטיל עליהם את החובה לשלם את ההיטל. לדוגמה, גם אם קיבלתם אישור להוסיף קומה לנכס אך לא בניתם אותה, תחויבו בתשלום משום שהייתם הבעלים ביום האישור. מדובר לעיתים בהוצאה כבדה ובלתי צפויה, במיוחד במקרים בהם בעלי הנכס לא תכננו לבצע שינויים, אך הערך התכנוני שעלה מחייב אותם בהיטל ההשבחה.
אנשים מחפשים להפחית את היטל ההשבחה מסיבות מגוונות. העלות הגבוהה של ההיטל יכולה להכביד כלכלית על בעלי נכסים, במיוחד כאשר מדובר בסכומים משמעותיים. ישנם מקרים בהם ההיטל מחושב על סמך הערכות שווי מוגזמות של הנכס, מה שגורם לחיוב גבוה מהנדרש. בנוסף, בעלי נכסים עשויים להידרש לשלם גם כאשר אין בכוונתם לממש את זכויות הבנייה, מה שיוצר תשלומים מיותרים. לעיתים יש טעויות טכניות או חישוביות בשומות ההשבחה שניתנות על ידי הרשויות, ולכן הגשת בקשה להפחתה יכולה לחסוך אלפי ואף עשרות אלפי שקלים. היטל ההשבחה עלול להיות יקר מאוד, לעיתים נגבה גם כשאין כוונה לממש את הזכויות, ובמקרים מסוימים יש טעויות בהערכת השווי, מה שמוביל לתשלום גבוה מהנדרש.
כיצד נקבע גודל היטל ההשבחה?
בדרך כלל, שיעור היטל השבחה הוא כ-50% מסך שווי עליית שווי הנכס. הוא נקבע גם בהתאם לערך הדירה בתאריך בו תוכנית מסוימת אושרה ברשות המקומית. לצורך העניין, אם קיבלתם היתר עבור סגירת מרפסת על מנת שהיא תהיה חדר נוסף בבית – ככל הנראה זה יעלה את ערך הדירה. אם לדוגמא ערך הדירה עלה בעוד 200,000 שקלים, שיעור היטל ההשבחה יהיה 100,000 שקלים, כמובן בצמוד לאחד המדדים.
ההשבחה נקבעת באמצעות הערכת שמאי מקרקעין מקצועי, אישור תוכניות בניין עיר (תב”ע) חדשות, או אישור זכויות בנייה נוספות. לדוגמה, הוספת מרפסת או קומה נוספת מעלה את ערך הנכס ובהתאם גם את ההיטל. דוגמאות למקרים נפוצים שבהם נדרש תשלום היטל השבחה כוללות: אישור להרחבת דירה קיימת, שינוי ייעוד קרקע מחקלאות למגורים, תוספת בנייה בבניין קיים, או קבלת היתר לשימוש חורג כמו הפיכת דירה למשרד.
הפחתת היטל השבחה – איך עושים את זה?
הגשת השגה לוועדה המקומית
הגשת השגה לוועדה המקומית היא הדרך המרכזית להפחתת היטל ההשבחה, ולעיתים קרובות היא מאפשרת חיסכון כספי משמעותי. ההשגה צריכה להיות מוגשת תוך 45 ימים מקבלת הודעת החיוב, וחשוב שתתבסס על חוות דעת שמאית מקצועית, המראה כי חישוב ההיטל היה שגוי. סיבות נפוצות להשגה כוללות הערכת יתר של שווי הנכס, חישוב לא נכון של זכויות הבנייה, או התעלמות ממגבלות תכנוניות, כמו מגבלות בנייה באזור או תנאים ספציפיים בנכס.
שמאי מקרקעין מנוסה יבצע בדיקה יסודית של השומה שניתנה, ישווה את הנכס לנכסים דומים באזור, יבחן עסקאות שבוצעו לאחרונה ויכין שומה נגדית מפורטת. מסמך זה יציג חישוב חלופי וינמק מדוע ההיטל שנקבע גבוה מהנדרש. בנוסף, חשוב להציג מסמכים רלוונטיים כמו אישורי בנייה ותוכניות עדכניות, שיתמכו בטענות ויחזקו את סיכויי ההצלחה. תהליך זה דורש דיוק, הבנה מעמיקה של שוק הנדל״ן ומקצועיות, ולכן מומלץ להיעזר בשמאי בעל ניסיון בהפחתת היטלי השבחה. עם הכנה נכונה וליווי מתאים, ניתן להשיג הפחתה משמעותית ואף לבטל את ההיטל לחלוטין במקרים מסוימים.
פנייה לשמאי מכריע
שמאי מכריע הוא שמאי מקרקעין אובייקטיבי שממונה על ידי יו״ר מועצת השמאים במקרים של מחלוקת בין בעלי נכס לרשות המקומית בנוגע להיטל השבחה. השמאות המכרעת היא הליך שבו שמאי בלתי תלוי בוחן את השומה המקורית, את ההשגה שהוגשה, ואת כלל הנתונים הרלוונטיים, ומקבל החלטה מחייבת.
תהליך העבודה עם שמאי מכריע כולל הגשת בקשה למינוי שמאי מכריע לאחר דחיית ההשגה, הצגת כלל המסמכים הרלוונטיים כולל שומות נגדיות והיתרים, ובחינה מקצועית של כל הפרטים הקשורים לנכס ולהשבחה. חשוב לדעת כי ההליך כרוך בעלות נוספת, אך לעיתים קרובות הוא משתלם בשל ההפחתה המשמעותית שניתן להשיג. יש להיערך היטב להליך עם ייעוץ מקצועי, כיוון שהחלטת השמאי המכריע היא סופית ומחייבת את כל הצדדים.
פטורים והקלות על פי חוק
במקרים מסוימים, ניתן לקבל פטור מלא או חלקי מהיטל השבחה בהתאם להוראות החוק. הפטורים הנפוצים כוללים:
- נכס שהוא דירת מגורים יחידה: פטור מהיטל עבור תוספות בנייה המשמשות למגורים.
- תוספת בנייה עד 140 מ”ר: פטור מלא או חלקי עבור תוספת בנייה שאינה מסחרית.
- תוכניות השבחה שאושרו לפני רכישת הנכס: כאשר ההשבחה התרחשה לפני שהבעלים הנוכחי רכש את הנכס.
- פטורים לעמותות ומוסדות ציבור: גופים ללא מטרות רווח יכולים לקבל פטור אם הנכס משמש למטרות ציבוריות.
| תנאים לקבלה | סוג הפטור |
| מגורים בפועל בנכס, תוספת עד 140 מ”ר | דירת מגורים יחידה |
| הבנייה אינה מסחרית ועומדת בתנאי התב”ע | תוספת בנייה עד 140 מ”ר |
| אישור תב”ע לפני מועד רכישת הנכס | תוכניות השבחה קודמות לרכישה |
| הכרה כגוף ציבורי ושימוש הנכס למטרות ציבוריות בלבד | עמותות ומוסדות ציבור |
תהליך הערעור והפחתת היטל השבחה – שלב אחר שלב
תהליך הפחתת היטל ההשבחה מורכב ממספר שלבים ברורים:
- שלב 1: קבלת הודעת תשלום – קבלת דרישת תשלום מהוועדה המקומית.
- שלב 2: פנייה לשמאי פרטי / עיון בשומה – בחינת השומה בעזרת שמאי פרטי לאיתור פגמים או הערכות יתר.
- שלב 3: הגשת השגה לוועדה המקומית – הגשת ערעור מנומק בליווי שומה נגדית.
- שלב 4: פנייה לשמאי מכריע במקרה של דחייה – בקשת מינוי שמאי מכריע שיבחן את המקרה.
- שלב 5: אפשרות להליך משפטי – ערעור בפני ועדת ערר או בית המשפט המחוזי.
דוגמאות למקרי הפחתת היטל השבחה
- הפחתת היטל במגרש בבאר שבע: בעלי מגרש שביקשו לבנות יחידת דיור נוספת חויבו בהיטל של 300,000 ש”ח. השגה שהוגשה בטענה כי השומה לא לקחה בחשבון מגבלות תשתית הובילה להפחתת ההיטל ל-150,000 ש”ח בלבד.
- חנות בירושלים: בעל החנות חויב בהיטל של 180,000 ש”ח בגין שינוי ייעוד ממגורים למסחר. פנייה לשמאי מכריע הראתה כי ערך הנכס הוערך ביתר, וההיטל הופחת ל-90,000 ש”ח.
- דירה בשכונת פלורנטין בתל אביב: בעלי דירה קטנה שחויבו בהיטל השבחה של 150,000 ש”ח בעקבות אישור זכויות לתוספת מרפסת. לאחר הגשת השגה עם שומה נגדית שהדגישה כי המרפסת תורמת רק חלקית להשבחת הנכס בשל מיקומו וחוסר ביקוש יחסי באזור, ההיטל הופחת ל-70,000 ש”ח.
שאלות נפוצות בנושא הפחתת היטל השבחה
- האם לכל אחד יש סיכוי להפחית את ההיטל? עקרונית כן, כל בעל נכס שנדרש לשלם היטל יכול להגיש השגה. בעזרת ייעוץ מקצועי ושומה נגדית, הסיכויים להפחתה משמעותית עולים.
- תוך כמה זמן ניתן לקבל תשובה מהוועדה? לרוב, תשובה מהוועדה מתקבלת תוך 60-90 יום, אך יש מקרים שבהם זה עשוי להתארך.
- האם יש עלות לפנייה לשמאי מכריע? כן, תהליך זה כרוך בעלות שמקוזזת לעיתים מהחיסכון בהיטל.
- האם שווה לשכור עו”ד לצורך התהליך? עורך דין המתמחה במקרקעין יכול להגדיל את סיכויי ההצלחה, אך הדבר תלוי במורכבות המקרה.
- האם ניתן להפחית היטל גם לאחר שכבר שולם? כן, במקרים מסוימים ניתן להגיש בקשה להחזר אם מוכח שהשומה הייתה שגויה.
איך משרד יניב רפאל יכול לעזור לך להפחית את ההיטל?
משרד יניב רפאל מתמחה בהפחתת היטלי השבחה, עם ניסיון של למעלה מ-15 שנה והצלחות מוכחות. צוות המשרד כולל שמאי מקרקעין מוסמכים ועורכי דין המתמחים במקרקעין, המעניקים שירות מקצועי ומקיף.
תהליך העבודה שלנו מול הלקוח כולל: פגישת ייעוץ ראשונית, בחינת השומה והנכס, הגשת השגה מפורטת, ליווי מלא לאורך כל ההליך, כולל פנייה לשמאי מכריע או לוועדת ערר במקרה הצורך.
אנחנו כאן כדי לעזור לך לחסוך כסף ולהבטיח שתשלם רק את מה שנדרש באמת.
קבל ייעוץ ראשוני ללא התחייבות להפחתת היטל ההשבחה שלך!