הפחתת מס שבח – איך חוסכים עשרות אלפי שקלים במכירת נכס?
אם מכרתם או שאתם עומדים למכור נכס נדל”ן, בוודאי שמעתם את המושג “מס שבח”. אבל מה זה בכלל אומר ולמה זה חשוב כל כך עבורכם?
מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח שנוצר במכירת נכס מקרקעין, כלומר, ההפרש בין הסכום שבו קניתם את הנכס לבין הסכום שבו אתם מוכרים אותו.
המדינה גובה את המס הזה כחלק ממערכת המס שנועדה להכניס כסף לקופת המדינה, אבל עבורכם כמוכרים, זו עשויה להיות הוצאה משמעותית במיוחד. מס שבח רלוונטי במיוחד למוכרי דירות, מגרשים, קרקעות וגם נכסים מסחריים, ובכל אחד מהמקרים האלה אתם יכולים לחסוך סכומים לא מבוטלים עם ידע מתאים.
כיצד מחושב מס שבח?
חישוב מס שבח נעשה לפי ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, כאשר כל סכום מחושב לאחר הצמדה למדד המחירים לצרכן. לדוגמה, אם רכשתם מגרש ב-500 אלף ש”ח ומכרתם אותו אחרי מספר שנים ב-700 אלף ש”ח, תשלמו מס שבח על ההפרש של 200 אלף ש”ח, לאחר ההצמדה למדד. שיעור המס נכון להיום עומד על 25%, ולכן במקרה שלנו תשלמו 50 אלף ש”ח, לפני כל הפחתה או ניכוי. נשמע פשוט? לא בדיוק, כי כאן בדיוק נכנסות האפשרויות להפחתת מס שבח.
כדאי לדעת שהצמדה למדד עשויה להיות משמעותית במיוחד בעסקאות שנערכו לפני שנים רבות. למשל, אם קניתם נכס לפני עשרים שנה במחיר נמוך, ההצמדה למדד המחירים יכולה להפחית משמעותית את הרווח החייב במס, וכך גם להקטין באופן דרמטי את גובה המס שתשלמו בפועל.
דרכים להפחתת מס שבח
ניכויים מותרים:
- הוצאות שיפוץ ושדרוג הנכס: אם השקעתם בשיפוצים או בשדרוגים בנכס לאורך השנים, כגון החלפת אינסטלציה, שיפוץ חדרי אמבטיה ומטבח, שיפור מערכות החשמל או הוספת מיזוג אוויר, תוכלו לנכות את ההוצאות האלו מהרווח ולחסוך משמעותית בתשלום המס.
- הוצאות עורך דין, מתווך ומס רכישה: עלויות של שירותים מקצועיים שנדרשו לצורך הרכישה או המכירה, כמו עורך דין, מתווך או תשלום מס רכישה, מוכרות כהוצאות מוכרות להפחתת הרווח עליו תחויבו במס שבח.
- הצמדה למדד: המחיר המקורי שבו רכשתם את הנכס יוצמד למדד המחירים לצרכן, פעולה שמקטינה באופן משמעותי את הרווח שעליו מוטל המס.
פטורים והקלות במס שבח:
- פטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה: אם מדובר בדירתכם היחידה ואתם עומדים בתנאים שנקבעו בחוק (כגון החזקת הנכס לתקופה מינימלית), תהיו זכאים לפטור מלא ממס שבח. הפטור הזה עשוי לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ויותר, ולכן חשוב מאוד לבדוק את הזכאות מראש.
- שימוש בפריסת מס: ניתן לפרוס את תשלום המס לתקופה של עד ארבע שנים, כך שחבות המס מחולקת בין שנות המס השונות. פעולה זו יכולה להקטין את חבות המס השנתית שלכם ואף לסייע להימנע מכניסה למדרגות מס גבוהות יותר.
- קיזוז הפסדים: הפסדים מעסקאות נדל”ן קודמות, או אפילו הפסדים בשוק ההון, עשויים להיות מוכרים לצורך קיזוז מול הרווח הנוכחי. מדובר בדרך יעילה להפחתת חבות המס ובכך לחסוך כספים משמעותיים.
למשל, במכירת קרקע תוכלו להשתמש בכל אחת מהשיטות הללו באופן משולב: ניכוי הוצאות שיפוץ, ניכוי הוצאות עורך דין ופריסת המס, וכך להקטין מאוד את המס שתשלמו בסופו של דבר.
טעויות נפוצות בהפחתת מס שבח
לצערנו, מוכרים רבים משלמים סכומים גבוהים מדי פשוט כי הם לא מודעים לזכויות שלהם. בין הטעויות הנפוצות:
- חוסר ידיעה על ניכויים מותרים: מוכרים רבים לא מודעים לכך שהוצאות מסוימות כמו עורך דין, שיפוץ ומתווך יכולות להפחית את המס.
- אי הגשת בקשה לפריסת מס: רבים לא יודעים שניתן להגיש בקשה לפריסת המס, וכך מפסידים אפשרות משמעותית לחיסכון. פריסת המס מאפשרת לחלק את החבות למספר שנות מס, ובכך לנצל טוב יותר מדרגות מס נמוכות יותר ולהקל על תזרים המזומנים שלכם.
- מכירה לא מתוכננת: מכירה מהירה או ספונטנית ללא ייעוץ מקצועי יכולה לגרום לתשלום מס גבוה מהנדרש. תכנון מוקדם של המכירה, קבלת ייעוץ מקצועי, ובחירת העיתוי הנכון יכולים לאפשר לכם לנצל פטורים, הטבות מס ולחסוך לכם עשרות אלפי שקלים בתשלומי המס.
- הסתמכות על שמועות או מידע לא מקצועי: רבים מקבלים עצות מחברים או בני משפחה, שלמרות כוונותיהם הטובות, אינם בקיאים מספיק בחוקי המס ובפרטים המדויקים שיכולים להשפיע על גובה המס.
- אי ניצול זכויות ופטורים במועד: פטורים מסוימים זמינים רק לתקופה מוגבלת או דורשים הגשת בקשה במועד מסוים. דחיית הבקשה או אי הגשתה עלולה לגרום להפסד משמעותי של הטבות מס.
- היעדר תיעוד מתאים: מוכרים רבים לא מקפידים לשמור קבלות ומסמכים המוכיחים הוצאות שהוצאו על הנכס, ובכך מאבדים אפשרות לניכוי הוצאות ולהפחתת המס.
האם כדאי להיעזר ביועץ מס או שמאי מקרקעין?
התשובה לכך היא חד משמעית כן.
יועץ מס או שמאי מקרקעין מנוסה יכול לסייע לכם לחסוך סכומים גדולים מאוד, באמצעות הבנה מעמיקה של חוקי המס והתקנות המשתנות תדיר. מומחה בתחום ילווה אתכם לאורך כל שלבי התהליך: החל מבדיקת זכאות לפטורים והקלות, דרך ביצוע חישובי המס בצורה המדויקת ביותר, ועד להגשת מסמכים נכונה ומהירה.
בשורה התחתונה, ליווי מקצועי לא רק מונע טעויות יקרות אלא מבטיח שתנצלו את כל האפשרויות להקטנת חבות המס שלכם בצורה מיטבית.
סיכום והמלצות
מס שבח הוא לא גזירת גורל, ותמיד ניתן לחסוך בו משמעותית באמצעות תכנון מוקדם וייעוץ נכון. זכרו כמה דברים עיקריים:
- בדקו מראש את זכאותכם לפטורים וניכויים.
- שמרו על תיעוד מסודר של כל ההוצאות הקשורות לנכס.
- אל תמהרו למכור לפני שקיבלתם ייעוץ מקצועי.
- התייעצו עם מומחה – זו השקעה משתלמת במיוחד.
- זכרו שליווי מקצועי ואמין יכול לעשות הבדל של ממש בתוצאות העסקה.
פניה למומחים עשויה לחסוך לכם סכומי כסף משמעותיים
אל תחכו לרגע האחרון! יניב רפאל וצוות המומחים שלו, בעלי ניסיון של כ-15 שנה בתחום המיסוי והנדל”ן, ילוו אתכם יד ביד לאורך כל הדרך, החל משלב התכנון הראשוני והייעוץ המקדים, דרך חישוב מדויק של המס, ועד להגשת הדיווחים בצורה מסודרת ויעילה לרשויות המס.
יניב רפאל והצוות ידועים בזכות הידע המקצועי, השירות האישי והליווי הצמוד, שיאפשרו לכם לבצע את המכירה בראש שקט ובביטחון מלא. פנו אלינו עכשיו, וגלו כיצד ניתן לחסוך עשרות אלפי שקלים כבר בעסקה הבאה שלכם!