מה ההבדל בין היטל השבחה ומס שבח – יניב רפאל עושה לכם סדר

כשמדובר בעסקאות ופרויקטים בתחום הנדל”ן ישנם שני מונחים בולטים שיש להבין ולהכיר: היטל השבחה ומס שבח. לכאורה, השמות שלהם דומים יחסית וכמובן שהם מתייחסים לתחום של מקרקעין, אך יש ביניהם הבדל משמעותי הנוגע לסוג המיסים שכל אחד מהמושגים מתייחס. ישנה חשיבות בהבנה של ההבדלים ביניהם בכדי להימנע מטעויות שעלולות לעלות לכם כסף רב בכל הנוגע לעסקאות בתחום הנדל”ן. במאמר שלפניכם נעמוד על ההבדלים בין מס שבח להיטל השבחה, מה המאפיינים, מה כל מונח כולל ומה משמעותו. 

לפני הכל, הבנת המושגים: מה זה היטל השבחה ומס שבח?

טרם נתייחס להבדלים בין שני המונחים נבין כל אחד מהם בנפרד:

• היטל השבחה – מדובר בתשלום המוטל על בעל הכנס במקרה של השבחת הנכס או עלייה בשווי הנכס שנוצרה בעקבות שינוי בתוכנית המתאר. כלומר, במידה ולאחר שיפור הנכס או מתן זכויות בניה נוספת – עלה שווי הנכס, בעל הנדל”ן יחויב לשלם היטל השבחה עבור הרשות המקומית בה הנכס נמצא. חשוב להדגיש- כי היטל זה הוא חובה ואינו תלוי במכירה של הנכס לאחר שיפורו, אלא נדרש גם במקרים של פיתוחים ותכנונים שונים.
• מס שבח: במס שבח, מדובר בתשלום הנדרש כשבעל נכס מוכר אותו מפיק רווח על השבח, כלומר בעל הנכס ידרש לשלם על ההפרש (הרווח) בין המחיר בו רכב את הנכס לבין המחיר בו מכר אותו. כאן חשוב לשים לב כי ניתן להפחית ממס השבח עלויות מסוימות כמו רכישת הכנס, הוצאות של הפיתוח ועוד. 

ההבדל בין מס שבח והיטל השבחה

נבחן את ההבדל בין מס שבח והיטל השבחה לפי 4 קריטריונים:

1. תנאי החיוב: 

• במקרה של היטל השבחה החיוב נדרש כאשר שווי הנכס עולה בעקבות תכנית מתאר חדשה או שיפור של זכויות הבנייה של הנכס, גם אם הנכס לא נמכר. 
• לעומת זאת, במס שבח החיוב נדרש כאשר יש מכירה של הנכס, והמיסוי מתבצע על הרווח וההפרש בין הרכישה של הנכס לשווי המכירה שלו.

2. הגוף שגובה את התשלום:

• כשמדובר בהיטל השבחה הוא נגבה על ידי הרשות המקומית בה נמצא הנכס.
• למול כך, בעניין מס שבח, הוא נגבה על ידי רשות המיסים שהיא הגוף הממשלתי האחראי להטיל ולהוציא לפועל מס שבח.

3. היחס לתקופת הזמן:

• מס שבח נקבע רק במועד של מכירת הכנס ולאחר הפקת הרווח.
• בעניין היטל השבחה אין עניין של מועד מכירת נכס, אלא התשלום עשוי להיגבות גם שנים לאחר רכישת הנכס, רק במידה והושגו זכויות בנייה ושיפור נוספות שמעלות את הערך של הנכס.

4. השלכות כלכליות:

• במס שבח התשלום נדרש רק במידה ויש מכירה של נכס, וגם כאן, הוא מוגדר לפי הרווח שנעשה מהמכירה, כלומר אין כאן תשלום נוסף.
• בהיטל השבחה, התשלום הוא גם ללא מכירת הנכס ובעצם משמש כתשלום נוסף על הנכס, מה שהופך להיות עוד נטל כלכלי. 

לסיכום

במידה ואתם נמצאים בתהליך של רכישת נכס או מכירתו, חשוב להכיר ולהבין מה זה היטל השבחה ומס שבח ומה ההבדל בין היטל השבחה ומס שבח. אם נפשט את הדברים, היטל השבחה נדרש לאחר שישנה עליה בערך ושווי הנכס. במידה ופועלות תכניות שמטרתן לשפר את הנכס, בעל הנכס נדרש לשלם לרשות המקומית. לעומת זאת, מס שבח הוא תשלום שנדרש רק במידה ומוכרים את הנכס ומחושב לפי הרווח וההפרש בין שווי רכישת הנכס למכירה שלו, במקרה זה המס נגבה על ידי רשות המיסים.

אז אם עוד לא הבנתם מה ההבדל בין מס שבח לבין היטל השבחה, בכדי להימנע מטעויות וחוסר סדר בנושא, מומלץ לקבל סיוע של שמאי מקרקעין המתמחה בנושא, הוא גם עשוי לעזור לכם למצוא דרכים בהוזלת העלויות וגם לבצע את הפעולות הנדרשות במקומכם.