מה זה דוח אפס?
כמעט כל פרויקט נדל”ני תלוי בגורמים שונים שמהווים סיכון כלכלי עבור לפחות אחד מהצדדים בעסקה. לאחר מקרים רבים של פשיטות רגל שהתרחשו בעבר ועל מנת להפחית במידת מה את רמת הסיכון עבור מי מהצדדים, הגיע לחיינו הדו”ח שמטרתו להגדיר כדאיות כלכלית של פרויקטים בתחום המקרקעין. אז מהם הסעיפים המרכזיים בדו”ח? איך הוא קשור לעולם השמאות? וכמה ולמי הוא באמת חשוב? כל המידע החשוב אודות דוח אפס, במאמר הבא.
מתחילים מאפס
אחד הדוחות המוכרים בעולם המקרקעין נקרא דו”ח אפס. הוא מבוצע לרוב לקראת עסקת נדל”ן בפרויקטים מתחומים שונים שיכולים לכלול למשל תעשייה, מסחר, מגורים, משרדים, מלונאות, השקעה ועוד. את הדו”ח יכול לערוך רק שמאי מקרקעין מוסמך אשר שירותיו בנושא הם לעיתים אף בגדר חובה, בעיקר מצד הבנקים כאשר מדובר על עסקאות הממומנות על ידם.
דו”ח זה מהווה למעשה בדיקת כדאיות כלכלית ונמצא בו מידע שיכול להיות משמעותי עבור יזמים, קבלנים, בנקים, גופי מימון שונים, משקיעים וגם עבור רוכשי דירות למגורים. השמאי שעורך את הדוח, מתחשב במאפיינים שונים שמשפיעים על מחיר הנכס בהווה ועל מחירו או הכנסותיו האפשריות בעתיד. בנוסף, השמאי בוחן גם היבטים הקשורים לעלות הפרויקט הכללית, למודל התכנוני, לגורמים משפטיים ולהיבטים נוספים – על מנת להגיע למספרים מהם ניתן יהיה להסיק את המסקנות הרלוונטיות.
למי דוח אפס יכול להיות חשוב ומשמעותי?
לכל עסקת מכירה וקנייה של נכס נדל”ני קיימים שני צדדים ולפעמים אף יותר. לכל צד בעסקה יש את האינטרסים הברורים שלו, אך ניתן לומר בוודאות די גדולה שאף אחד מהצדדים לא מעוניין לצאת מופסד כלכלית מאף עסקה. לכן, דו”ח ממנו ניתן להסיק מסקנות משמעותיות כל כך לגבי הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, יכול להיות משמעותי עבור צדדים רבים, ביניהם:
- גופים מממנים – כל גוף מממן נכנס לעסקה בשביל להרוויח ממנה, לכן גופים כמו בנקים למשל מחייבים את היזם בדוח אפס. גופים נוספים יכולים להיות קרנות מימון למיניהן, גופי הלוואות ועוד.
- מנהלי פרויקטים – בעיקר יזמי רכישה וקבלנים, אשר פעמים רבות אמונים על הצלחת הפרויקט כולו.
- רוכשים ומשקיעים – רושי דירות פרטיים, משקיעים חיצוניים, קבוצות רכישה ועוד, כל אלו ישמחו כמובן לדעת האם הם שמים את מיטב כספם בפרויקט שעתידו ורוד.
מהם הסעיפים המרכזיים בדוח אפס?
שמו של הדוח ניתן לו בגלל מועד העריכה המוקדם והראשוני שלו, שכן המטרה העיקרית שלו עוסקת בכדאיות הכניסה וההשקעה בפרויקט מסוים, או לחילופין במניעה מכך.
בין הסעיפים וההיבטים המרכזיים ששמאי המקרקעין בוחן בעריכת הדוח, נמצאים למשל:
- ההיבט הסביבתי – מיקום הפרויקט, תוואי השטח, מצב השטח, גודל החלקה, מאפיינים דמוגרפיים, תשתיות, בינוי סביבתית ועוד.
- ההיבט התכנוני – מודל תכנוני, מטרת הפרויקט, היקף הבנייה, סטטוס תכנוני ועוד.
- ההיבט המשפטי – זכויות הנכס, זכויות ואישורי בנייה, תמ”א 38, חובות ומצב משפטי כללי.
- עלויות מול הכנסות – חישוב עלויות משוער מול צפי הכנסות פוטנציאלי תוך התחשבות בגורמים השונים.
אל תהמרו על העתיד שלכם – דוח אפס עושים אצל שמאי מקרקעין מקצועי
כנראה ששמאים רבים יכולים לערוך דוחות אפס ארוכים ומרשימים חיצונית, אך כשאתם מהמרים על העתיד הכלכלי שלכם ושל המשפחה שלכם, כדאי לשאוף לדוחות שלא רק יהיו ערוכים יפה, אלא שיפיקו תועלת ומידע מדויק, ממשי, יעיל ומקיף.
על מנת להפיק דוח יסודי ומקיף שכזה, צריך ניסיון רב בתחום השמאות, הכרה עמוקה של סך כל המשתנים והבנה באזורים ייחודיים כאלה ואחרים. לכן בפעם הבאה שאתם מחפשים שמאי מקצועי בשביל דוח אפס או כל דוח אחר מעולם שמאות המקרקעין – יניב רפאל צריך להיות הטלפון הבא שלכם.