שמאות במושבים החלטה 1155

שמאות במושבים החלטה 1155 של רשות מקרקעי ישראל התקבלה בשנת 2008 (כשהרשות עדיין נקראה “מנהל מקרקעי ישראל”), ואושרה על ידי בג”צ ב-2011.
מדובר בהחלטה שלא רק מהווה מהפכה של ממש עבור עשרות אלפי חוכרי הנחלות במושבים ובקיבוצים אלא בעלת פוטנציאל להשפיע
במידה ניכרת על כלל שוק הנדל”ן בארץ. יחד עם זאת גם כיום, כך וכך שנים לאחר שהועברה ואושרה, עדיין נתקל המימוש של החלטה 1155 (שמהווה עדכון של החלטה 979) בלא מעט קשיים.

מה מאפשרת שמאות במושבים החלטה 1155?

בשנת 2007 קיבל מנהל מקרקעי ישראל את החלטה 979, לפיה יוכלו החקלאים במושבים ובקיבוצים להוון את את חלקת המגורים שמהווה חלק מהנחלה שניתנה להם – ובמסגרת זאת לבנות בחלקה זו מבנה אחד או מספר מבנים בשטח כולל של עד 375 מ”ר (ובמקרים מסוימים אף מעבר לכך), לבנות יחידת דיור שלישית גם אם אין נכדים נשואים (כלומר ביטול דרישת הרצף הבין דורי שהגבילה מאוד את חברי המושבים והקיבוצים) ובנוסף ליצור מגרש מפוצל (בשטח של 160 מ”ר ומעלה) שאותו ניתן למכור לציבור הרחב.

שנה לאחר מכן עודכנה ההחלטה, וזכתה לשם החדש 1155, וכאמור ב-2011 אישר אותה בג”צ (בשינויים קלים), ובכך למעשה עיגן את זכויותיהם של המושבניקים והקיבוצניקים – אולם הדרך למימוש עודנה ארוכה ובפרט ישנם לא מעט תנאים שחייבים להתקיים על מנת שניתן יהיה לממש את 1155.

מהם התנאים שחייבים להתקיים על מנת שניתן יהיה לממש את שמאות במושבים החלטה 1155?

 ישנם 3 תנאים עיקריים בדרך למימוש החלטה 1155:

1. תמ”א 35 –
   תוכנית המתאר הארצית מגבילה את מספר יחידות הדיור הכולל בכל מושב ובכל קיבוץ,
   ובחלק מהם פשוט אי אפשר לבנות יח”ד חדשות. יש לציין כי ארגון המועצות
   האזוריות מנסה להסיר מגבלה זו.
2. רישום חלקת המגורים (הידועה גם כחלקה א’) כיחידה נפרדת –
   בשלמותה, בפנקסי המקרקעין הרלוונטיים.
   זהו צעד טכני, שעל מנת לבצעו יש צורך בשכירת שירותיהם של מודדים מוסמכים, ועבודות
   מדידה אכן מתבצעות בהיקף נרחב למדי.
3. הסדרת שימושים חורגים ותשלום בגינם –
   דרישה שבאופן עקרוני הינה הגיונית וצודקת, אולם בפועל, בלא
   מעט מקרים, דורשת רשות מקרקעי ישראל סכומים מופרזים ולמעשה תוקעת מקל בגלגלי
   הרפורמה החיונית.

המסלול הדו-שלבי או מסלול הרכישה המלא של הזכויות?

 בפני מי שצולח את כל המכשולים הנ”ל ומעוניין לממש את האופציה של היוון חלקת המגורים ניצבים שני מסלולים אפשריים: מסלול דו שלבי ומסלול רכישה מלא.

במסלול הדו שלבי:
משלמים תחילה 3.75% מערכה המלא של חלקת המגורים. ערך הקרקע נקבע בהנחה כי היקף הבנייה עליה יהיה 375 מ”ר. על מנת לא לשלם סכום גבוה יתר על המידה מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין מנוסה. לאחר מכן יכול החוכר לפצל את החלקה, בתנאי כאמור שהדבר עומד בתנאי תמ”א 35. תמורת זאת ישלם לרשות מקרקעי ישראל 29.25% מהערך של המגרש המפוצל. סביב הדרך בה נקבע הערך של המגרש המפוצל עדיין ישנם לא מעט סימני שאלה וגם חוסר ודאות זה מעכב את מימוש המהפכה שיכלה לחולל החלטה 1155.

במסלול הרכישה המלא:
משלמים החוכרים מיידית דמי רכישה, שגובהם הוא 33% מערך הקרקע. ניתן לקזז מהסכום הנ”ל את דמי ההסכמה ששולמו (אם שולמו) אך בכל מקרה גובה דמי הרכישה יהיה לפחות 20% מערך הקרקע.

נכתב ע”י יניב רפאל שמאי מקרקעין מוסמך