שמאות במושבים – נוהל רשות מקרקעי ישראל

 היוון זכויות וקביעת זכויות למגורים בנחלה.
מטרת ההחלטה היא לעגן את זכויות המגורים בחלקת המגורים של החוכרים בנחלות.
עיגון הזכויות יתבצע באמצעות חתימה על הסכם חכירה לחלקה א’ של הנחלה וחלקות ב’ כולן או חלקן אם הוחלט באסיפה כללית להחכירן ישירות לחוכר.
לאחר החתימה על הסכם חכירה תבוטל חובת השבת הקרקע למדינה בעת שינויי ייעוד ביחס לחלקת המגורים בלבד!
קראו על שמאות במושבים והנוהל של רשות מקרקעי ישראל.

שמאות במושבים: הצטרפות להסדר תקנה את הזכויות וההטבות הבאות :

הצטרפות להחלטה זו מעניקה למצטרפים הטבות משמעותיות בניהול ובניצול הנחלה שלהם:

• ביטול חובת השבת קרקע: לא תחול על שטח חלקת המגורים הדרישה להשיב את הקרקע לרשות מקרקעי ישראל במקרה של שינוי ייעוד הקרקע.
• גמישות בבניית יחידות דיור: תבוטל הדרישה לרצף בין דורי, ותותר בניית יחידות דיור נוספות על הנחלה לטובת קרובי משפחה של בעל הנחלה, כפי שמוגדר בהחלטה.
• הרחבת אפשרויות הבנייה במסלול “דמי רכישה“: במסלול זה, הבנייה למגורים לא תוגבל לקרובי משפחה בלבד, וניתן יהיה אפילו להשכיר את יחידות הדיור, למעט יחידת דיור אחת שתשמש את בעל הזכויות בנחלה.
• פיצול מגרשים וגמישות בבנייה: ניתן יהיה לפצל מגרשים ולבנות מבני מגורים בהתאם לבחירת בעל הזכויות, בכפוף לקיומה של תוכנית תקפה. עם זאת, יחידת דיור אחת תישאר תמיד צמודה לנחלה ותשמש למגורי בעל הנחלה.

חשוב לזכור: גם לאחר תשלום “דמי רכישה“, בעל הנחלה הרשום עדיין מחויב להתגורר בנחלה בהתאם ל”משטר הנחלות” ולעבד את החלקות החקלאיות של הנחלה.

סיכום:

ההחלטה מציעה הטבות משמעותיות לבעלי נחלות, ומאפשרת להם גמישות רבה יותר בניהול ובניצול הנחלה שלהם, תוך שמירה על עקרונות בסיסיים של משטר הנחלות.

שמאות במושבים: תנאי הסף להצטרפות להחלטה

כדי להצטרף להחלטה ולהנות מההטבות הנלוות אליה, יש לעמוד בתנאי הסף הבאים:

א. רישום חלקה א‘:

• חלקה א’ של הנחלה צריכה להיות רשומה ברשם המקרקעין כיחידת רישום נפרדת בשלמותה.
• במקרה שחלקה א’ אינה רשומה בשלמותה, יש להמציא לרשות מקרקעי ישראל (רמ”י) בעת הגשת הבקשה להצטרף להחלטה:
• הזמנת ביצוע תצ”ר (תשריט קדסטר) פרטנית, בתיאום עם האגודה ובידיעת כל בעלי הזכויות הגובלים.
• או אישור על קיומו של הליך תצ”ר לכל הנחלות במושב.

ב. הסדרת שימושים חורגים וחריגות בנייה:

• כל השימושים בחלקה א’ של הנחלה ובחלקה ב’ צריכים להיות מוסדרים.
• רמ”י תבדוק חריגות בנייה, שימושים חורגים והשכרות במבנים למגורים ולפל”ח (פעילות לא חקלאית).
• מבנים חקלאיים לא ניתן להשכיר, אך אם הם נבנו ללא היתר ואין בהם שימוש חורג, רמ”י לא תדרוש היתר.

מגורי אחים בנחלה לאחר פטירת ההורים:

התגוררות של שני אחים בנחלה, שנעשתה כדין (הבנייה בוצעה בהיתר בחיי ההורים) ועקב פטירת הוריהם הפכה להפרה (לא מתקיים רצף בין-דורי), לא תחשב כהפרה במסגרת ההצטרפות להחלטה. במקרה כזה, ניתן יהיה ליישם את ההחלטה באחד המסלולים המוצעים.

סיכום: 

תנאי הסף להצטרפות להחלטה כוללים רישום תקין של הנחלה, הסדרת שימושים חורגים וחריגות בנייה, והתחשבות במקרים מיוחדים כמו מגורי אחים בנחלה לאחר פטירת ההורים. עמידה בתנאים אלו תאפשר לבעלי נחלות להצטרף להחלטה וליהנות מההטבות השונות שהיא מציעה.

ב. התמודדות עם בנייה בלתי חוקית והסדרת חובות

בנייה שלא כדין:

במקרים בהם התגוררות של שני אחים בנחלה נעשתה שלא כדין (הבנייה בוצעה ללא היתר בחיי ההורים), תתאפשר המשך המגורים ללא דרישה לפינוי אחד האחים, בכפוף להצטרפות להחלטה תוך שנה והפקדת ערבות בנקאית.
ניתן לבחור בין שתי אפשרויות:

1. פיצול מגרש במסלול דמי חכירה: אם קיימת תוכנית תקפה המאפשרת פיצול מגרש מהנחלה, ניתן להצטרף להחלטה בתשלום דמי חכירה של 3.75% + מע”מ ולפצל את המגרש שעליו בנוי הבית של אחד האחים, בתשלום של 33% + מע”מ משווי המגרש המפוצל.
2. מסלול דמי רכישה: תשלום דמי רכישה עבור כל זכויות הבנייה בנחלה, כולל פוטנציאל תכנוני. במצב זה ניתן לשכן כל אדם בנחלה.

הבהרה בהסכם החכירה:

רמ”י תוסיף סעיף בהסכם החכירה הקובע כי באחריות בעל הזכויות לוודא שקיימים היתרי בנייה למבנים בנחלה וכי אישור העסקה אינו מהווה אישור לכך שהמבנים בנחלה נבנו בהיתר. סעיף זה נוסף מאחר שרמ”י מאפשרת יישום של ההחלטה גם כאשר קיימים מבנים חקלאיים ללא היתר, כל עוד הם משמשים לחקלאות.
עם זאת, מבנים למגורים ולפל”ח ייבדקו על ידי רמ”י, גם אם הם ממוקמים בחלקות החקלאיות.

ג. הסדרת חובות:

במושב שבו קיים לאגודה חוב של דמי חכירה שנתיים בגין הנחלות, רשאי החוכר לשלם את החלק היחסי של נחלתו בחוב לפני הסדרת החוב על ידי האגודה, כדי שיוכל להצטרף להחלטה.

ד. תביעות בעלות:

לא הוגשה תביעת בעלות או תביעה להכרה בזכויות היסטוריות על ידי האגודה או על ידי חבריה, גם אם שמו של החוכר אינו מופיע ברשימת התובעים.

סיכום:

 סעיף זה מתייחס למקרים של בנייה בלתי חוקית בנחלה ומציע פתרונות המאפשרים לבעלי הנחלות להצטרף להחלטה ולהסדיר את המצב, תוך התחשבות במורכבות ובנסיבות הייחודיות של כל מקרה. כמו כן, הסעיף מתייחס להסדרת חובות דמי חכירה ומבהיר את נושא היתרי הבנייה למבנים בנחלה.

שמאות במושבים: הטבות מרכזיות לאחר יישום ההחלטה

יישום ההחלטה מביא עמו הטבות משמעותיות לבעלי נחלות:

א. ביטול חובת השבת קרקע:

במקרה של אישור תוכנית המאפשרת שינוי ייעוד הקרקע, לא תחול על חלקת המגורים הדרישה להשיב את הקרקע לרמ”י.
חשוב לציין שחובה זו עדיין תחול על החלק שמעבר לחלקת המגורים, גם אם מדובר בחלקה א’ של הנחלה שנרשמת בשלמות בטאבו לאחר יישום ההחלטה.

ב. גריעת שטח חלקה א’ מחוזי השכירות או החכירה:

• שטח חלקה א’ של הנחלה יגרע מחוזה השכירות או חוזה החכירה שנחתם או ייחתם עם האגודה.
• במקרים בהם הסוכנות היהודית או ההסתדרות הציונית העולמית הן צד לחוזה משבצת תלת צדדי, ההצטרפות להסדר תעשה בתיאום איתן.

ג. חובת עיבוד הנחלה:

חובת עיבוד הנחלה ברציפות תמשיך לחול גם לאחר יישום ההחלטה, בכל המסלולים.

סיכום:

יישום ההחלטה מעניק לבעלי נחלות הטבות משמעותיות, כמו ביטול חובת השבת קרקע לחלקת המגורים וגריעת שטח חלקה א’ מחוזי השכירות או החכירה, תוך שמירה על חובת עיבוד הנחלה.

שמאות במושבים: הטבות מרכזיות לאחר יישום ההחלטה (המשך)

ד. חובת מגורים בנחלה:

חובת המגורים בנחלה תמשיך לחול גם לאחר יישום ההחלטה, בכל המסלולים.

ה. תשלום דמי חכירה שנתיים:

יחול תשלום דמי חכירה שנתיים בגין החלקות החקלאיות שמעבר לחלקת המגורים.

ו. תשלום עבור פל”ח ושימושים נלווים לחקלאות:

יחויב בתשלום מלא לרמ”י (91% + מע”מ), ויחולו הנחות אזורי עדיפות.

ז. תחולת חוזה חכירה קיים:

חוכר המחזיק חוזה בתוקף בעת יישום ההחלטה צריך לבחור בין שתי אפשרויות:

1. המשך חוזה חכירה קיים ללא הצטרפות להחלטה: אם החוכר מעוניין להמשיך את החוזה הקיים או לממש את זכאותו לחידוש חוזה בתנאים הנקובים בו, הוא לא יוכל להצטרף להחלטה.
2. ויתור על חוזה קיים: אם החוכר מוותר על החוזה הקיים ומעוניין לחתום על חוזה חכירה לפי ההחלטה, עליו לחתום על תצהיר ויתור ולחתום על חוזה חדש לאחר השלמת ההצטרפות.

ח. רישום תצ”ר:

חוכר שהצטרף להסדר ללא תצ”ר רשומה בלשכת רישום המקרקעין, לא יהיה זכאי לחתום על חוזה חכירה לחלקה א’ של הנחלה עד לרישום התצ”ר. עד לרישום התצ”ר, החוכר יקבל הודעה לגבי הזכויות שנרכשו על ידו.

שמאות במושבים: הגדרת חלקת המגורים

א. שטח רציף עד 2.5 דונם:

חלקת המגורים של הנחלה תהיה שטח רציף, שלא יעלה על 2.5 דונם, מתוך חלקה א’ המיועד למגורים על פי תוכנית תקפה, הכולל את כל יחידות הדיור הקיימות ואת היחידות לפל”ח.

ב. חלקת מגורים לא רציפה:

אם במועד 27.03.2007 היה קיים בתוכנית תקפה שטח המיועד למגורים שאינו רציף (מגרש שצורף לנחלה או שטחים לא רציפים בתוך חלקה א’), חלקת המגורים תכלול גם שטחים אלה, ובלבד שהשטח הכולל של חלקת המגורים לא יעלה על 2.5 דונם.

ג. חלקת מגורים גדולה מ-2.5 דונם:

בנחלה שבה השטח המיועד למגורים בחלקה א’ ביום 27.03.2007 היה גדול מ-2.5 דונם (“השטח הנוסף”), החוכר יהיה רשאי לבקש לרכוש את “השטח הנוסף” כולו או חלקו בתמורה לתשלום בשיעור של 91% + מע”מ (יחולו הנחות אזור) משווי השטח הנוסף.

סיכום:

סעיפים אלו מפרטים הטבות והגבלות נוספות הקשורות ליישום ההחלטה, כולל חובת מגורים בנחלה, תשלומים שונים החלים על החוכר, והגדרות הנוגעות לחלקת המגורים בנחלה.

הגדרת חלקת המגורים והשלכותיה

ד. חלקת מגורים קטנה מ-2.5 דונם:

בנחלות בהן חלקת המגורים קטנה מ-2.5 דונם, תותר הגדלתה, בכפוף לקיומה של תוכנית תקפה, עד ל-2.5 דונם, בהתאם לתנאים הבאים:

• במרכז הארץ – רק בשטח רציף.
• באזורי עדיפות לאומית א’/ב’/קו עימות – ככל הניתן בשטח רציף.
• בעת העברת זכויות, פיצול מגרש או תוספת בנייה, וכאשר ניתן תוקף לתוכנית שהגדילה את חלקת המגורים ל-2.5 דונם לאחר שבעל הנחלה ביצע יישום של ההחלטה בגין שטח קטן מ-2.5 דונם, חייב בעל הנחלה להגדיל את חלקת המגורים עד ל-2.5 דונם בהתאם לאחד המסלולים לפי הוראות ההחלטה.
• בעת הכניסה להחלטה, בעל הנחלה יחתום על תצהיר התחייבות.

ה. הגדרת חלקת המגורים בקו ישר:

הגדרת חלקת המגורים תהיה ככל הניתן בקו ישר במקביל לחזית הכביש.
במקרים בהם לא ניתן להגדיר קו ישר במקביל לחזית הכביש בשל אילוצים או בשל העדפה של סימון לא רגולרי על ידי בעל הזכויות, יתחייב בעל הזכויות שלא לעלות טענה על הפחתה משווי השומה בגלל הצורה הלא רגולרית שבחר. בעל הנחלה יחתום על תצהיר התחייבות.

ו. חלקת מגורים מורכבת משני חלקים:

במקרים בהם צורף מגרש לנחלה באישור רמ”י וחלקת המגורים תהיה מורכבת משני חלקים שאינם רצופים, יוגדר אחד החלקים בשלמותו כחלק מחלקת המגורים וההשלמה ל-2.5 דונם תהיה מתוך השטח השני המיועד למגורים.

ז. פיצול מגרש לפני 9.6.2011:

אם אושרה עסקה לפיצול מגרש מנחלה בתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים (91% + מע”מ) לפני 9.6.2011 (מועד אישור ההחלטה בבג”ץ), החוכר יהיה זכאי לחלקת מגורים בגודל עד 2.5 דונם ללא הכללת שטח המגרש/ים שפוצל/ו, אם קיים שטח למגורים בנחלה.

ח. רכישה של כל חלקת המגורים:

במצב בו מבקש החוכר לרכוש את כל השטח המיועד למגורים (“השטח הצהוב”), אין לדרוש סימון של קו 2.5 דונם על גבי מפת המדידה. השומה תוזמן בהתאם לנוהל הזמנת שומה.

ט-יג. כללים נוספים להגדרת חלקת המגורים:

• כל מבני המגורים ייכללו בתחום חלקת המגורים.
• תישמר רציפות חלקת המגורים.
• כל חזית הנחלה הנסמכת על הכביש תיכלל בחלקת המגורים.
• ככל הניתן, עורף חלקת המגורים ייקבע בקו במקביל לחזית חלקת המגורים.
• ככל הניתן, יש לשמור על צורת מגרש רגולרית.

סיכום: 

סעיפים אלו מספקים הבהרות והנחיות נוספות לגבי הגדרת חלקת המגורים בנחלה, תוך התייחסות למקרים ספציפיים והתחשבות במורכבות ובשונות של הנחלות השונות.

מסלולים ליישום ההחלטה: מסלול דמי חכירה

א. מסלול דמי חכירה 3.75% + מע”מ

מסלול זה, הכולל תשלום דמי חכירה בשיעור של 3.75% + מע”מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה בסיסיות למגורים, מקנה את ההטבות הבאות:

1. קיבולת בנייה של 375 מ”ר:
2. חלוקה של 375 מ”ר בין המבנים בנחלה בבנייה נמוכה, עם אפשרות לניוד זכויות בנייה בין המבנים עד 375 מ”ר ללא תשלום נוסף לרמ”י.
3. מעבר לכך, יחול תשלום מלא בסך 91% + מע”מ, כולל הנחות אזורי עדיפות.

דגשים:

• ניתן לנצל את כל הקיבולת של 375 מ”ר עבור זכויות בנייה לשטח עיקרי ולשלם על זכויות בנייה לשטח שירות שעלותן כ-60% משטח עיקרי.
• ניתן לבקש לנצל זכויות בנייה עבור בית שני ושלישי מתוך קיבולת הבנייה של 375 מ”ר, בהפחתה של 160 מ”ר עבור הבית הראשי. את היתרה של 215 מ”ר ניתן לחלק בין בית שני (107.5 מ”ר) ובית שלישי (107.5 מ”ר) מתוך קיבולת הבנייה שמוקנית בעלות נמוכה משמעותית ביחס לקיבולת בנייה מעבר ל-375 מ”ר, בגינה משולם 91% + מע”מ עם הנחות אזור.
• הסדר זה שימושי במיוחד במסגרת “הפרויקט המשפחתי” בעת חלוקת הזכויות בין הילדים המבקשים לבצע בנייה בנחלה.

2. ביטול הדרישה לרצף בין-דורי:

ניתן לבנות יחידות דיור עבור בעל הנחלה ו”קרובו” (בן זוג, הורה, נכד, ילד מאומץ ובן זוגו של כל אחד מאלה.
לא נדרש “נכד נשוי” או מעל גיל 24 על מנת לבנות את יחידת הסמך או יחידה שלישית.

3. פיצול מגרש:

בעלות דמי היוון בסך 33% + מע”מ משווי המגרש המפוצל.

4. מגורי אחים בנחלה:

לאחר פטירת בעלי הנחלה ולאחר תשלום “דמי חכירה“, ככל והבנייה נעשתה בהיתר, ניתן להתיר מגורי “אחים” בנחלה.

5. הטבה עתידית – השכרת בתי מגורים בנחלה:

המטרה היא שרמ”י תאפשר השכרה של בתי מגורים לאחר תשלום “דמי חכירה“.
הטבה זו בתקווה תינתן לאחר פרסום מסקנות הוועדה שהוקמה לפני 6 שנים ועדיין לא פרסמה את מסקנותיה, למרות דרישות שמופנות לרמ”י. הוועדה הוקמה על מנת לבחון חלופות הכנסה במשק החקלאי המשפחתי, ובין היתר השכרת בתי מגורים בנחלה.

הוועדה לא נדרשה לאשר השכרה של בתי מגורים לאחר תשלום “דמי חכירה“! או שהאפשרות להשכרה תינתן במסגרת מאבק משפטי מול רמ”י.

יודגש בעניין זה, כי מערכת האכיפה של רמ”י לא פועלת לאכיפה של השכרת בתי מגורים שבנויים בהיתר, אלא רק במסגרת יישום ההחלטה או קבלת שירותים בנושאים של בנייה או אחרים הדורשים בחינה יזומה של רמ”י ביחס למצב השימוש במבנים בנחלה.

סיכום: 

מסלול דמי החכירה מציע הטבות משמעותיות לבעלי נחלות, כולל גמישות בבנייה, ביטול הדרישה לרצף בין-דורי, אפשרות לפיצול מגרשים, והיתר למגורי אחים בנחלה לאחר פטירת ההורים. בנוסף, קיימת תקווה להטבה עתידית של השכרת בתי מגורים בנחלה.

בפועל: אכיפת השכרת מבנים והדגשים למסלול דמי חכירה

אכיפת השכרת מבנים:

בפועל, רמ”י לא פועלת לאכיפה יזומה של השכרת מבנים בהיתר, והנושא אינו נמצא בסדר העדיפויות של חטיבת שמירה על הקרקע.
רמ”י בוחנת כל מקרה לגופו, כולל מקרים בהם בעל הנחלה נדרש להשכיר את בית המגורים עקב מעבר לדיור מוגן, מצבים רפואיים, כלכליים והומניטאריים.
בפסק דין שניתן בתיק בנושא השכרה, בית המשפט הותיר פתח לפנות לרמ”י במקרים הומניטריים כדי לקבל אישור חריג להשכרת בית מגורים. מומלץ לבעלי נחלות לעשות שימוש באפשרות זו.

שמאות במושבים: דגשים מיוחדים למסלול “דמי חכירה“:

• ערך הקרקע: נקבע על ידי טבלאות ערכי קרקע, אך הרשות רשאית לקבוע שומה פרטנית במקומות בהם אין הערכות לצורך קביעה בהתאם לטבלה.
• תשלום דמי חכירה: תשלום דמי חכירה בשיעור 3.75% אינו מקנה היוון, ולא יחולו עליו הנחות אזורי עדיפות.
• קו עימות: חוכר בקו עימות פטור מכל תשלום בהתאם להחלטת חרבוֹת ברזל, בתוקף עד ליום 31.12.2028.
• זכויות שנרכשו מעבר ל-160 מ”ר: זכויו ת נוספות שנרכשו בתמורה בהתאם להחלטות המועצה קודם להצטרפות להחלטה ייזקפו מעבר להיקף הזכויות של 375 מ”ר.
• הקניית זכויות מעבר ל-375 מ”ר: תעשה בנוסף, מקום בו קיים בינוי בפועל של הזכויות הנוספות בהיתר, בתנאים הבאים:

1. ללא תשלום דמי חכירה מהוונים:

• במקרים בהם ניתן פטור לבעל עיטור גבורה.
• עבור עד 50 מ”ר עבור אנשים עם מוגבלויות.

2. בתשלום בשיעור 3.75%:

• במקרים בהם הבינוי נעשה כדין בתקופה בה לא נהגו לגבות בעד זכויות מגורים נוספות.
• במקרים בהם הבינוי נעשה כדין אך לא נגבה תשלום בעת החתימה על ההיתר מחמת טעות.

סיכום:

 סעיף זה מספק מידע חשוב לגבי אכיפת השכרת מבנים בנחלות והדגשים למסלול דמי החכירה, כולל נושאים כמו קביעת ערך הקרקע, תשלומים שונים, זכויות בנייה והקניית זכויות מעבר לקיבולת הבנייה הבסיסית.

שמאות במושבים: מסלולים ליישום ההחלטה: המשך והדגשים

מסלול דמי חכירה (המשך):

ז. בנייה מעבר ל-375 מ”ר:

תחויב בתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור 91% + מע”מ, כפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית.
ככל ושולם היטל השבחה, תינתן הפחתה של היטל ההשבחה וישולם לא פחות מ-46%.

ח. הגשת תוכנית להוספת יח”ד:

הגשת תוכנית להוספת יחידת דיור בנחלה מעבר ליח”ד שלישית מותנית בהסכמת האגודה.

ט. קיים חוזה חכירה:

ככל וקיים הסכם חכירה בגין הנחלה, ייחתם חוזה חדש בנוסח פרק 8.3 סימן ב’ וסימן ד’ לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, והחוזה הקודם יבוטל.

י. חובת חתימה על חוזה חכירה:

בין אם קיים חוזה ובין אם לאו, בעל הנחלה חייב לחתום על חוזה חכירה חדש ל-49 שנים מיום אישור העסקה + 3 תקופות נוספות של 49 שנים, בנוסח פרק 8.3 סימן ב’ וסימן ד’ לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

ב. מסלול דמי רכישה

מסלול זה, הכולל תשלום 33% + מע”מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ועתידיות, מקנה את ההטבות הבאות:

1. רכישת כל זכויות הבנייה: זכויות בנייה למגורים בבנייה נמוכה בלבד בחלקת המגורים, כולל זכויות קיימות ועתידיות.
2. פטור מתשלום דמי הסכמה: בעת העברת זכויות, בגין חלקת המגורים.
3. פטור מתשלום בגין פיצול מגרשים: למגורים בבנייה נמוכה בלבד.
4. ביטול רצף בין דורי.
5. אפשרות למגורי אחים בנחלה.
6. השכרת בתי מגורים בנחלה.

שמאות במושבים: דגשים מיוחדים למסלול “דמי רכישה“:

• ערך הקרקע: ייקבע על פי שומה פרטנית.
• הנחות אזורי עדיפות: יחולו, למעט על השיעור של 3.75% מכל זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות.

סיכום: 

מסלול דמי הרכישה מציע הטבות משמעותיות נוספות על אלו של מסלול דמי החכירה, כולל רכישת מלוא זכויות הבנייה, פטורים מתשלומים שונים, והאפשרות להשכיר בתי מגורים בנחלה. עם זאת, הוא כרוך בתשלום חד פעמי גבוה יותר.

שמאות במושבים: מסלול דמי רכישה והשלמה לפיצול מגרשים

ג. מסלול “דמי חכירה” והשלמה ל-33% + מע”מ עבור פיצול מגרש/ים מחלקת המגורים בנחלה:

מסלול זה מאפשר לחוכרים שבחרו במסלול דמי חכירה לבצע השלמה לתשלום דמי רכישה, במטרה לפצל מגרשים מחלקת המגורים בנחלה. להלן פירוט התנאים וההטבות:

1. רישום הזכויות: עסקת הפיצול תירשם על שם בעל הזכויות בנחלה או ישירות על שם מי שהומלץ על ידו לקבל את הזכויות במגרש.
2. ביצוע עסקת הפיצול: במסגרת ביצוע עסקה ביחס למגרש שפוצל מנחלה, בין אם המגרש נמכר בתמורה על ידי בעל הנחלה ובין אם המגרש הועבר ללא תמורה ל”קרוב“, יש להמציא לרמ”י את מסמכי העסקה: הסכם מכר או תצהירי העברה ללא תמורה ואישורי מיסים.
3. הליך הפיצול: ייעשה בכפוף לקיומה של תוכנית תקפה המאפשרת את הפיצול.

שמאות במושבים: דגשים מיוחדים למסלול “דמי רכישה” (המשך):

ביישובי קו עימות: לא יידרש תשלום עד ליום 31.12.2028, בהתאם להחלטת חרבוֹת ברזל.

פטור מתשלום: לא ייגבה תשלום במקרים בהם קיים בינוי בפועל שנעשה בהיתר, בתנאים הבאים:

1. ניתן פטור לבעל עיטור גבורה.
2. ניתן פטור עבור עד 50 מ”ר עבור אנשים עם מוגבלויות.

מעבר ממסלול “דמי חכירה” למסלול “דמי רכישה“: בעל נחלה שיישם את ההחלטה במסלול “דמי חכירה” ומבקש לשלם השלמה ל”דמי רכישה“, יזוכה בדמי החכירה ששילם.

תשלום דמי רכישה במסגרת העברת זכויות:

1. באזור ללא עדיפות לאומית ישולם 33% + מע”מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות למגורים קיימות ועתידיות.
2. באזור עדיפות לאומית ב‘: 20.14% בכפוף למגבלת ההנחה בסך 1,000,000 ש”ח. מעבר לכך משולם 33% + מע”מ.
3. באזור עדיפות לאומית א‘: 13.71% בכפוף למגבלת ההנחה בסך 1,000,000 ש”ח. מעבר לכך משולם 33% + מע”מ.

חובת חתימה על הסכם חכירה: בין אם קיים חוזה ובין אם לאו, חייב בעל הנחלה לחתום על חוזה חכירה חדש ל-49 שנים מיום אישור העסקה + 3 תקופות נוספות של 49 שנים, בנוסח פרק 8.3 סימן ב’ וסימן ד’ לקובץ החלטות המועצה.

סיכום:

סעיף זה מתאר את מסלול “דמי חכירה” והשלמה ל”דמי רכישה” המאפשר לחוכרים לפצל מגרשים מחלקת המגורים בנחלה, תוך פירוט התנאים וההטבות הכרוכים בכך. כמו כן, הסעיף מפרט דגשים נוספים למסלול “דמי רכישה“, כולל נושאים כמו פטור מתשלום, מעבר בין מסלולים, ותשלום דמי רכישה במסגרת העברת זכויות.

שמאות במושבים: מסלול דמי חכירה והשלמה לפיצול מגרשים (המשך)

4. שטח המגרש המפוצל:

שטח המגרש המפוצל וזכויות בנייה של 160 מ”ר יופחתו משטח חלקת המגורים והיקף הבנייה הבסיסי.

5. יח”ד קיימת:

יחידת דיור קיימת עם זכויות בנייה של לפחות 160 מ”ר, המשמשת בפועל למגורי בעל הנחלה, תישאר תמיד צמודה לנחלה ולא יותר פיצולה.
יחידות לפל”ח תמיד יישארו כחלק מהנחלה ולא ניתן לפצל אותן.

6. פיצול בית שלישי, רביעי ואילך:

תוכנית לפיצול מגרש/ים מהנחלה, היוצרת יח”ד שאינן כלולות בנחלה, תהיה כפופה למגבלות תמ”א 35 ולאישור האגודה.

7. שומה לפיצול מגרש:

שיעור של 33% + מע”מ משווי המגרש המפוצל לפי שומה עדכנית, בהתאם לחישוב הבא: תשלום בשיעור 29.25% + מע”מ לקיבולת בנייה של 160 מ”ר + תשלום בשיעור 33% + מע”מ עבור הזכויות הקיימות והעתידיות שטרם נרכשו.

8. הנחת אזורי עדיפות לאומית:

בהתאם לפרק 4.2 סימן א’ לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, הנחת האזור תוגבל למחיר תקרה אשר יעמוד על 500,000 ש”ח ערך קרקע (לא כולל הוצאות פיתוח ולא כולל מע”מ) ליחידת דיור. על החלק שמעל 500,000 ש”ח ישולמו לרשות דמי היוון בשיעור של 33% + מע”מ.

9. פיצול מגרש מחייב הצמדה של זכויות בנייה:

פיצול מגרש מחייב הצמדה של זכויות בנייה בסך מינימלי של 160 מ”ר למגרש המפוצל.

10. עקרונות הפיצול חלים גם על מסלול “דמי רכישה“:

עקרונות הפיצול המפורטים לעיל חלים גם במקרה של פיצול מגרש במסלול “דמי רכישה“, למעט הדרישה לתשלום דמי היוון בגין המגרש. במסגרת עסקת הפיצול של יחידות בבנייה נמוכה לאחר תשלום דמי רכישה, לא יחול תשלום לרמ”י.

11. חבות בהיטל השבחה:

היטל השבחה ישולם על ידי בעל הנחלה ולא תהיה זכאות לכל קיזוז.

12. אי זכאות להשבת דמי חכירה:

החוכר לא יהיה זכאי להשבה של חלק מדמי החכירה, אף אם בפועל לא נבנתה קיבולת הבנייה בגינה שולם.

13. רכישת כל זכויות הבנייה לאחר חתימה על הסכם:

לאחר חתימה על הסכם חכירה ביחס למגרש המפוצל, נרכשות כל זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות במגרש המפוצל ולא יידרש תשלום דמי היוון לרמ”י בגין בנייה במגרש.

14. יישובים עם ועדת קבלה:

ביישובים בהם קיימת חובה לעבור ועדת קבלה אזורית, ייכלל תנאי בהסכם החכירה המחייב אישור ועדת קבלה.

סיכום:

 סעיף זה מספק פרטים נוספים והבהרות לגבי הליך פיצול מגרשים מנחלה, הן במסלול דמי חכירה והן במסלול דמי רכישה, תוך התייחסות לנושאים כמו שטח המגרש המפוצל, זכויות בנייה, תשלומים והגבלות שונות.

מסלולים ליישום ההחלטה: מסלול דמי רכישה מופחת והעברת זכויות

ד. מסלול דמי חכירה 20% + מע”מ:

מסלול זה מאפשר תשלום דמי רכישה מופחתים בשיעור של 20% + מע”מ משווי חלקת המגורים, הכוללת זכויות בנייה קיימות ועתידיות.

המסלול רלוונטי לנחלות בהן בוצעה העברת זכויות לפי הסכם שנחתם לאחר 1.1.1993 ושולמו דמי הסכמה (לרבות במקרים בהם ניתן פטור מדמי הסכמה בהתאם להחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל).

ה. מסלול “דמי רכישה” עד 20% + מע”מ:

מסלול זה מאפשר תשלום דמי רכישה מופחתים עוד יותר, עד 20% + מע”מ משווי חלקת המגורים.

המסלול רלוונטי לנחלות בהן בוצעה העברת זכויות לפי הסכם מכר שנחתם לפני 1.1.1993 ושולמו דמי הסכמה. במקרים אלו, יקוזזו מדמי הרכישה 80% מדמי ההסכמה ששולמו, כשהם צמודים למדד המחירים לצרכן בלבד, ובלבד שדמי הרכישה לא יפחתו מ-20% משווי חלקת המגורים.

שמאות במושבים: העברת זכויות בנחלה

1. תשלום דמי רכישה בעת העברת זכויות:

• במועד העברת זכויות בנחלה, בין אם שולמו “דמי חכירה” ובין אם לא, יידרש בעל הנחלה לשלם “דמי רכישה” בשיעור של 33% + מע”מ משווי חלקת המגורים למלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות, או השלמה לדמי רכישה ככל ושולמו בעבר דמי חכירה.
• במקרה בו שולמו בעבר דמי רכישה, ישולמו רק דמי הסכמה.
• במקרה בו שולמו בעבר דמי רכישה וחלקת המגורים בעת יישום ההחלטה הייתה קטנה מ-2.5 דונם ומתבצעת מכירה של הנחלה, ככל שחל שינוי בגודל חלקת המגורים, יחול תשלום דמי רכישה בגין השטח שנוסף.

2. תשלום דמי הסכמה:

• ישולמו דמי הסכמה בעת העברת זכויות בגין החלקות החקלאיות של הנחלה.
• דמי ההסכמה עבור יתרת השטח החקלאי יחושבו בסך של 2,000 ש”ח + מע”מ בגין כל דונם חקלאי, ולא תחול הנחת אזורי עדיפות לאומית וכן לא יחולו פטורים הקבועים בהחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל.

3. קביעת מספר הדונמים החקלאיים:

מספר הדונמים החקלאיים של הנחלה ייקבע בהתאם לאישור הרכב הנחלה שיינתן על ידי האגודה, בתוספת חלקה א’ ללא חלקת המגורים, ובלבד שלא יחרוג מתקן הנחלה המותר לאותו יישוב.

4. איסור על העברת זכויות חלקית:

בעל נחלה אינו רשאי להעביר זכויות בחלק מהנחלה בלבד, למעט פיצול מגרש/מגרשי מגורים בהתאם להוראות ההחלטה.

סיכום:

 סעיף זה מתאר את האפשרויות השונות לתשלום דמי רכישה בעת העברת זכויות בנחלה, תוך התייחסות למסלולים השונים, להנחות ולאפשרויות לפיצול מגרשים.