שמאי מקרקעין היטל השבחה וחיסכון כספי ללקוח
כל עסקת מקרקעין מכילה פרטים רבים שיש לבדוק ולוודא. אחד מאותם דברים שרלוונטיים בעיקר לצד המוכר, הוא קיומו של היטל השבחה. רבים טועים ומבלבלים בין היטל לבין מס או בין היטל השבחה למס שבח, אך אלו הם שני דברים שונים לגמרי. במאמר הבא ננסה לעשות סדר בכל הקשור להיטל השבחה, ונסביר למה שמאי מקרקעין יכול להיות חיוני מאוד לכל אחד מאיתנו בעת מכירת הנכס.
מהו היטל השבחה?
כל בעל נכס מעוניין לשפר ולשדרג את הנכס שברשותו, גם בשביל ליהנות מסביבת המגורים שלו במידה והוא מתגורר בנכס וגם על מנת להעלות את שווי הנכס במידה והוא מושכר. אך כמו בהיטלים ומיסים רבים אחרים, החוק בעניין קבע תשלום חובה המוכר לנו בשם – היטל השבחה.
כל עליית שווי של הבית, שנעשתה באמצעות אחת משלושת הדרכים שהוגדרו בחוק – אישור תכנית, אישור מתן הקלה או אישור שימוש חורג, תחייב את בעל הנכס או את השוכר לדורות (אדם השוכר נכס 25 שנים ומעלה) בתשלום היטל השבחה לרשות המקומית בה נמצא הנכס.
מהם המקרים בהם חלה חובת תשלום היטל השבחה?
חובת תשלום דמי היטל ההשבחה, תחול עקב קבלת אחד משלושת האישורים הבאים:
- אישור תכנית – אישור זה שנקרא גם אישור תכנית בניין עיר או אישור תב”ע חדשה, הוא למעשה אישור שנותן זכויות בנייה עבור תוספת בנייה שהשביחה את הנכס. השבחה זו יכולה לנבוע למשל מבניית מרכז קהילתי חדש שהעלה את ערך הנכסים באזור, או מהגדלת זכויות הבנייה בנכס עצמו.
- אישור הקלה – אישור הניתן לאנשים שרוצים לבנות תוספות בנייה אשר חורגות מהתכנית המקורית וכוללות למשל הוספת מרפסת, מעלית או חדר נוסף.
- אישור שימוש חורג – אישור זה ניתן לבעלי נכס שמעוניינים להמיר את מטרת השימוש המקורית בנכס. לדוגמא, בית מגורים שמוסב לצורך הפעלה של פעוטון יוגדר כשימוש חורג בנכס.
מהו גובה היטל ההשבחה שיש לשלם ומתי משלמים?
גובה היטל ההשבחה יקבע על פי גובה עליית הערך או השווי של הנכס לאחר אישור תוכנית משביחה , ויעמוד על מחצית מעליית הערך. כלומר, נכס שהיה שווה לצורך העניין 200,000 ₪ ואחרי ההשבחה שווה 300,000 ₪, גובה ההיטל יעמוד על חצי מעליית הערך ובמקרה זה – 50,000 ₪.
מועד תשלום היטל ההשבחה מוגדר בעת ‘מימוש הזכויות המקרקעין’ בנכס, שמתרחש באחד משלושת המקרים הבאים:
- קבלת היתר בניה – בעת קבלת היתר בניה או בעת קבלת אישור שימוש חורג בנכס.
- מכירת הזכויות או הנכס – ברוב המקרים, התשלום יתבצע בעת מכירת הנכס או בעת מכירת זכויות הנכס. (למעט העברה שמוגדרת ללא תמורה כמו העברת הנכס למשפחה או במקרים של העברה מכח דין).
- תחילת השימוש בפועל – בעת מועד התחלת השימוש בפועל בנכס או במקרקעין, כפי שאושר בתכנית שגררה את היטל ההשבחה.
למה חשוב כל כך להיעזר בשמאי מקרקעין?
משרדנו עובד מצד אחד עם מספר ועדות לתכנון ובניה ועורך להם שמאויות להיטל השבחה ומצד שני מגיש שמאויות נגדיות נגד ועדות אחרות שזהו תחום התמחותנו. במשרדנו מספר רב של דוגמאות שחסכנו ללקוח כסף רב מהשומה המקורית שקיבל מהוועדה וזאת על ידי השגת שומה אחרת לשמאי מכריע ובדיקת פטורים המגיעים ללקוחות רבים שאינם מודעים לכך. ולכן יש לפנות למשרדנו ולקבל חוות דעת ראשונית לכדאיות לערער על הדוח שהתקבל מהוועדה.
היטל ההשבחה, יקבע על פי הערכת השווי שתיערך על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית. אותו שמאי, מייצג למעשה את הגוף לו חלה חובת התשלום ובכך יש יאמרו, יש מעט טעם לפגם.
מה שביכולתכם לעשות, הוא להגיש ערר על שומת היטל ההשבחה שקיבלתם. הדרך הטובה ביותר לעשות זאת, היא להתייעץ ולהיעזר בשמאי מקרקעין מקצועי ומנוסה, שיוכל לעיין בפרטי גובה היטל ההשבחה, לבצע הערכת נכס מצידו ומטעמכם ובכך, לבדוק האם קיימת הצדקה להפחתה בגובה סכום היטל ההשבחה, או לעיתים אף לביטול של דמי ההשבחה לחלוטין.