תקדים בלוך – היטל השבחה במכירת נחלה
במשך שנים רבות, בעלי נחלות במושבים שביקשו להעביר את זכויותיהם או לממש זכויות תכנוניות היו פטורים מתשלום היטל השבחה. פסק דין תקדימי משנה את המציאות ומדגיש עוד יותר את חשיבות תכנון המס הקפדני בעת מכירת נחלה. במאמר הזה נדבר על תקדים בלוך – היטל השבחה במכירת נחלה.
מדוע בעלי נחלות היו פטורים בעבר מתשלום היטל השבחה?
היטל השבחה הוא מס אותו אנו נדרשים לשלם כשערכו של מקרקעין שבבעלותנו עולה כתוצאה מהגדלת הזכויות בו או בעקבות השבחת אותן זכויות. כך למשל תוכנית חדשה שמאפשרת בנייה רחבת היקף יותר על המקרקעין מובילה לצורך בתשלום היטל זה, וכך גם מתן הקלות שונות או אישור שימוש חורג.
במקרה של נחלה במושב, שהיא מקרקעין המוחכר לדורות, החוכר הוא זה שמחויב בתשלום ההיטל, שגובהו מחצית ההשבחה.
יחד עם זאת עד לפסק הדין התקדימי שניתן במשפט הוועדה המקומית שומרון נגד שפרה ועוזי בלוך, הוגדר מעמדם של בעלי הנחלות כ”ברי רשות”. מאחר שעפ”י התוספת ה-3 לחוק התכנון והבנייה רק בעלי קרקע או חוכרים לדורות מחויבים בהיטל השבחה, הרי שבזכות המעמד הייחודי של “ברי רשות” יכלו חברי המושבים לבצע העברת זכויות של נחלה או לממש זכויות תכנוניות בנחלה מבלי לשלם את ההיטל.
ההגדרה של חברי המושבים כ”ברי רשות” הועמדה כבר בעבר למבחן משפטי, ובין השאר מפורסמים פסק דין קנית (במשפט של קנית ניהול השקעות נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן), פסק דין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה נגד דנקנר בנייה ופיתוח, ועוד. ב-2014 ניתן כאמור פסק דין תקדימי, פסק דין בלוך, ושינה את המצב לחלוטין.
היטל השבחה במכירת נחלה: האם כיום בעל נחלה חייב לשלם היטל השבחה?
פסק דין בלוך חולל כאמור מהפך בהתייחסות לבעלי הנחלות במושבים, והגדיר גם את אלה המחזיקים בנחלות בזכות הסכמי משבצת שהם זמניים במהותם (ומתחדשים מתוקף הסכמי משבצת בין רמ”י לאגודה במושב) כחוכרים לדורות.
יצוין כי בדצמבר 2014 דחה בית המשפט העליון בקשה לדיון נוסף בתיק.
בהתאם, כל פעולה המשביחה את הזכויות בנחלה כרוכה מבחינת בעל הנחלה בתשלום היטל מתאים, בשיעור של 50% מהעלייה בערך המקרקעין בזכות תוספת הבנייה, אישור הקמת מבנה לשימוש שאינו חקלאי, הפרדת מגרש מהנחלה וכו’. בנוסף יש לשלם דמי היתר בגובה 46% (משוויה של הקרקע בזמן המימוש של הזכויות) בתוספת מע”מ.
תכנון מס קפדני בדרך למימוש מיטבי של הזכויות
חשוב להדגיש כי גם בעבר, כשבעלי הנחלות לא הוגדרו חוכרים לדורות אלא ברי רשות, הם נדרשו לשלם סכום מסוים במידה ורצו לממש זכויות בנחלה – תשלום “דמי הסכמה” אשר שולם לרשות מקרקעי ישראל ושחלק ממנו הועבר ע”י רמ”י לרשות המקומית הרלוונטית.
יחד עם זאת עשוי פסק דין בלוך לדרבן את הוועדות המקומיות לדרוש מחברי המושבים תשלום היטלי השבחה כבר בשלבים מוקדמים יחסית – כשמאושרת תוכנית לשינוי ייעוד, כשניתן היתר שימוש חורג או כשמאושרת הפרדת מגרש מהנחלה.
מצב זה מדגיש את חשיבותו של תכנון מס מושכל ומוקפד, על-מנת למקסם את התועלת של כל הסכם הנוגע לזכויות בנחלה.
היטל השבחה במכירת נחלה: מדוע חשוב לבצע תכנון מס קפדני בעת מכירת נחלה במושב?
כל עסקה בתחום המקרקעין מחייבת ביצוע תכנון מס קפדני ומושכל, ובפרט כך הדבר כשמדובר במכירת נחלות במושבים.
פסק הדין התקדימי שניתן במשפט ועדה מקומית שומרון נגד שפרה ועוזי בלוך, ואשר שינה את האופן שבו מוגדרים בעלי הנחלות (מ”ברי רשות” ל”חוכרים לדורות”) מדגיש עוד יותר את הצורך בתכנון מס, וזאת על-מנת להגיע לעסקה המשתלמת ביותר ולרווח מקסימלי.
אילו מיסים יש לשלם במסגרת עסקת מכירת נחלה במושב?
מכירת נחלה במושב מטילה על המוכר שני מיסים עיקריים:
1. מס שבח למיסוי מקרקעין
2. דמי הסכמה / דמי רכישה לרמ”י (רשות מקרקעי ישראל)
מס נוסף אותו נדרש המוכר של הנחלה לשלם הוא מס ערך מוסף, וזאת על הרכיב החקלאי במשק. כמו כן יש לשלם חובות עבר לאגודה השיתופית, למועצה האזורית ולסוכנות היהודית.
חשוב לציין כי מיסוי מכירת נחלה כולל 2 מרכיבים: מיסוי התמורה עבור דירת המגורים אשר נכללת בנחלה, ומיסוי התמורה בגין החלק של המשק שכולל גם את החלקות המשמשות לעיבוד חקלאי.
בהתאם, אם במכירת נדל”ן עירוני זכאי המוכר בחלק מהמקרים לפטור ממס שבח, הרי שלעומת זאת כשמדובר על מכירת נחלה במושב גם אם ניתן פטור ממס השבח על דירת המגורים שבנחלה עדיין ישנה חובת תשלום מס שבח מלא על חלקה החקלאי של הנחלה ועל זכויות הבנייה בה (המצב כיום הוא שניתן לבנות בכל נחלה 2 יחידות מגורים) – על חלקים אלה אין פטור ממס זה.
כמה מיסים צריך לשלם בסך הכל?
למעשה, שיעור המס הכולל על עסקאות מכירת נחלות במושבים עשוי להגיע לכ-45% מהתמורה המתקבלת, כלומר כמעט מחצית הסכום יועבר לרשויות השונות.
המס העיקרי והמשמעותי ביותר הוא התשלום לרמ”י. בהקשר זה כדאי לדעת שהשומה, שעל פיה נקבע גובה המס, מחושבת עפ”י חוות דעתו של שמאי מוסמך, וכן טבלאות ונוסחאות שמטרתן להעריך את שווים של בתי המגורים בנחלה, המבנים המשמשים לחקלאות והגידולים עצמם.
כיצד ניתן להימנע ממיסוי יתר?
חשוב לציין כי היקף עסקאות המקרקעין במשקים החקלאיים בארץ נמוך במידה ניכרת ביחס להיקף העסקאות במגזר העירוני. יש לכך מספר סיבות, ואחת הבולטות שבהן היא המיסוי הגבוה והמורכב על כל עסקת מקרקעין במשק חקלאי.
למעשה, במקרים רבים בסופה של עסקה מוצא עצמו המוכר נפרד מחלק משמעותי מאוד מהתמורה הכספית שקיבל, ומעביר אותה לידי רמ”י (רשות מקרקעי ישראל) ורשויות המס. במקרים אחרים נמנע מלכתחילה בעל הזכויות בנחלה מלמכור אותה (אלא מנסה לבצע העברת זכויות במתנה לקרוב משפחה או למנות “בן ממשיך”).
על-מנת להימנע ממיסוי יתר ולשלם רק את מה שהכרחי לשלם, ניתן לערער על השומה שנקבעה. יש להדגיש כי כל עסקת מכירת נחלה הינה עסקה ייחודית – שכן לכל נחלה מאפיינים ספציפיים משלה – ועל כן ברוב המקרים בעל מקצוע מנוסה ימצא בשומה מרכיבים ופרמטרים שאותם ניתן לשנות לטובת המוכר.
באופן כללי מומלץ בחום להיעזר בשמאים המתמחים בתחום הנדל”ן במגזר החקלאי ובפרט בכל הנוגע למיסוי עסקאות שכאלה. בחלק מהמקרים עשוי מוכר הנחלה ליהנות מהפחתת גובה המיסים בשיעור של 30% ואף ולמעלה מכך, ובסך הכל להרוויח מאות אלפי שקלים.