פרויקט פינוי בינוי: אל תתחילו בלי שמאי

כאשר מדובר על פרויקט פינוי בינוי, מומלץ ורצוי לבחון את הכדאיות הכלכלית של אותו הפרויקט על ידי הזמנת שירותיו של בעל מקצוע שהינו שמאי דירות. כך אותו השמאי יבחן האם באמת שווה לדיירים להיכנס לאותו פרויקט פינוי בינוי או שאולי הפרויקט בכלל לא משתלם עבורם. הבעיה היא שברוב המקרים הללו של בחינת כדאיות של פרויקטים הקשורים לפינוי בינוי, שמאי דירות מונו רק במקרים בודדים ולא בכל המקרים או במרבית המקרים. אז למה צריך וכדאי למנות שמאי דירות לפרויקט מורכב כזה? המשיכו בקריאה.

מה זה שמאי דירות בפרויקט פינוי בינוי?

למעשה מדובר על שמאי שהינו מומחה עצמאי ותפקידו הוא לבחון את התמורה שניתנת לבעלי הדירה במסגרת הפרויקט. שמאי כזה ממונה על פי חוק פינוי בינוי ובידיו יש את הכלים והידע המקצועי שבסופו של דבר יכריעו האם העסקה בכלל כדאית או לא. אותו שמאי, נבחר מתוך רשימה מצומצמת של שמאים. כאן כמובן נציין שעל השמאי להצהיר על כל ניגוד עניינים או קירבה ליזם. בנוסף, עליו כמובן לפעול בצורה הכי ישרה והכל מתוך כוונה ברורה שהוא בוחן את כדאיות הפרויקט באופן שהינו כמה שיותר ענייני ומבלי שום אינטרסים.

מתי פונים לשמאי שמתעסק בפינוי בינוי?

על פי חוק פינוי בינוי, במקרה שיש רוב של בעלי הדירות, אז הם רשאים להגיש בקשה למינוי של שמאי פינוי בינוי לצורך בדיקת הכדאיות של הפרויקט. לדוגמה, אם אתם בעלי דירה בירושלים ובשכונה שלכם מבוצע פרויקט של פינוי בינוי, אז תוכלו לפנות אל שמאי מקרקעין בירושלים, שיסייע לכם בבחינת העסקה. אגב, אפשר גם לפנות לשמאי פינוי בינוי גם במקרה של “דייר סרבן” שלא מוכן להשתתף בעסקה. במקרה כזה, מה שקובע הוא מה שמחליט השמאי.

למה רצוי למנות שמאי פינוי בינוי?

נניח שיש פרויקט פינוי בינוי החל על מספר בניינים, אז עדיף כמה שיותר מהר לפנות לשמאי פינוי בינוי, עוד בשלב של המשא ומתן על ההסכם. עורכי הדין המלווים את הדיירים יבדקו את ההסכם מבחינה משפטית, אך זה לא מספיק. זאת משום שאין להם את הידע המקצועי לבדוק גם את כדאיות הפרויקט וכאן מגיע תפקידו של השמאי. למשל, לאחר הניתוח הכלכלי של השמאי, במקרה ומתגלה שהרווח של היזם או היזמים עולה על 20 אחוז ומעלה, אז השמאי יכול להמליץ על דרכים להעביר חלק מאותו הרווח לטובת הפרויקט. כלומר רווח שיהיה בסופו של דבר לטובת בעלי הדירות.

ומה אומר היזם על מינוי השמאי?

ליזם אין שום אינטרס לבקש מינוי של שמאי פינוי בינוי ומדוע? משום שהדבר כרוך בעלויות גבוהות עבורו. מעבר לכך, אותו בעל מקצוע שיעשה ניתוח של הפרויקט כולו, עשוי לקבוע שהרווח של היזם יהיה גדול מדי עד שהיזם יצטרך להשיב חלק ממנו לטובת בעלי הדירות והרי איזה יזם ירצה לעשות זאת.