איך עובדת הערכת שווי קרקע?

השקעה בקרקעות נחשבת לאחת ההשקעות המושכלות ביותר בישראל. זאת בשל המחסור הרב בשטחי בניה בארצנו הקטנה, מה שגורם באופן טבעי לתשואות הולכות וגדלות בכל הנוגע לתחום הקרקעות בישראל. בשל התייעלות של משרדים ממשלתיים רלוונטיים לנושא, בעשור האחרון בעלי קרקעות בישראל זוכים לתשואות מרשימות. זאת בשל תהליכים רבים להפשרת קרקעות לבנייה מסחרית ולבנייה עבור מגורים.

שווי קרקעות

שווי קרקע הוא שוויו של נכס כולל הן את שווי הקרקע עצמה, והן את כל ההשבחות שנעשו בה. אין לבלבל זאת עם שווי האתר, שהוא השווי הסביר של הקרקע בהנחה שאין בנמצא חוזי חכירה, משכנתאות או כל דבר אחר שישנה את שווי האתר. ערכי הקרקע גדלים כאשר הביקוש לקרקע עולה על ההיצע של קרקע זמינה, או אם לפיסת קרקע מסוימת יש ערך פנימי גדול מהאזורים הסמוכים (למשל, ניתן למצוא נפט על הקרקע או לבנות על הקרקע שכונות מגורים).

הבנת ערך הקרקע 

בעלי נכסים משתמשים בערך הקרקע, כדי לקבוע כמה לגבות גורמים אחרים עבור השימוש בו. לדוגמה, אדם שמשכיר כמה דונמים של קרקע חקלאית לחוואים עבור רעיית בקר, יקבע סכום לגבות על ידי הסתכלות על שווי השוק של הקרקע בהשוואה למסי קרקע ושיעור ההיוון. שווי הקרקע עשוי להיקבע, על ידי שמאות מקרקעין הנערכות על ידי צדדים שלישיים. הערכת שמאי יכולה להיות מכרעת, להחלטות של מלווה לגבי הצעה לממן קונה פוטנציאלי או למימון מחדש עבור מחזיק בנכס. הערכת הקרקע יכולה לכלול השוואה של מצבה למקרקעין דומים. זה לא מצב זהה לניתוח שוק השוואתי, שבו משווים מחירים של נכסים דומים שנמכרו לאחרונה.

מקרים בהם עולה ערך הקרקע

בעלות על קרקע בארץ היא אכן תואר יוקרתי, אך הוא הופך ליוקרתי במיוחד לאחר הפשרת הקרקע לבנייה מסוג מסוים. ישנם מקרים בהם בעלי קרקעות ליד כבישים ובאזורים יחסית מרוחקים, זוכים לחדשות טובות, בדמות מכרזים חדשים המתפרסמים בכל חודש. להפשרת קרקעות לבנייה מסחרית או בניית מגורים. דוגמא למקרה שכזה היא המקרה של מתחם האלף, שיישב על קרקעות שהופשרו. לאחר ההפשרה התשואות וערך הקרקע עלתה פי מספר מונים, בשל העלייה בשווי עקב ההכרזה. המקרה של מתחם האלף, הינו דוגמא אחת מבין רבות, בהן שווי קרקע מסוימת זינק לגבהים בעקבות שינוי תכלית הקרקע. 

מיקום

למיקומה של הקרקע יכולה להיות השפעה ישירה על ערכה. לדוגמה, חלקת אדמה מרוחקת עשויה להיות בעלת ערך מוגבל מכיוון שאין לה גישה לשירותים מסוימים (בית מרקחת, קופות חולים וכו), כבישים, תחבורה או משאבים אחרים שיכולים להפוך את הנכס לשימושי. ערך הקרקע עשוי לעלות אם הנכס ממוקם ליד יעד פופולארי כגון עיר, מקום בילוי או מרכזי קניות מבוקשים. ולכן לפני השקעה בקרקע כלשהי, מומלצת לבחון היטב את מיקומה ואת ההסדרים וההיתרים הקשורים לאזור, ועלולים להשפיע על שווי הקרקע.