שמאי מקרקעין במושבים ובקיבוצים

בדיקות מומלצות לפני רכישת נחלה במושב או בקיבוץ

רכישת נחלה היא לא עוד רכישה של נכס מקרקעין רגיל ולכן, מומלץ להסתייע בשמאי מקרקעין במושבים ובקיבוצים.

יניב רפאל שמאי מקרקעין במושבים ובקיבוצים , מומחה ומתמחה במגזר הכפרי עם וותק של מעל 15 שנה.

להלן המלצותיי,

ראשית לבדוק את השכנים הצמודים לנחלה ואת גבולות הנחלה והרישום בה (פעמים רבות קונים נחלה עם סכסוך על גבולות ויש לבדוק זאת בטרם הרכישה).

ממליץ להחליף מספר מילים עם השכנים ולראות לצד מי אתם הולכים לחיות.

הזכויות הנרכשות בנחלה ברוב המושבים הם זכויות “בר רשות” – מדובר בזכויות לשימוש המוענקות ע”י רשות מקרקעי ישראל ומעוגנים בהסכם משולש של הסוכנות היהודית, המינהל והאגודה השיתופית (ישנם מקרים נוספים בהם לא נדון במאמר זה).

בשנים האחרונות רשות מקרקעי ישראל הוציאה החלטות חדשות ובהן בעלי הנחלות יוכלו להוון את הנחלה ולקבל הסכם חכירה מול רשות מקרקעי ישראל ובעתיד בעלות על הקרקע.

נושא זה חשוב מאוד שכן יש לבדוק איזה זכויות רוכש נחלה ירכוש, האם מהוונים? האם יש תשלומים נוספים לשלם כגון, דמי שימוש בגין חריגות בניה, תשלומים נוספים בעת תוספות בניה וכד’.

נושאים אלו מאוד מהותיים ויכולים לעלות מאות אלפי שקלים ולשנות את כל כדאיות הרכישה ולכן שמאי מקרקעין המתמחה במושבים יכול לבצע בדיקה מקדמית בטרם הרכישה ולבדוק לעומק נושאים אלו ומה השווי האמתי של הנחלה לאחר קיזוז התשלומים הנ”ל במידה וקיימים.

יש לבדוק מי הבעלים של הנחלה והאם יש שעבודים לנחלה ע”י קבלת אישור זכויות עדכני מרשות מקרקעי ישראל ועד האגודה  וגורמים נוספים.

בדיקת שטחי הנחלה- יש לבקש מוועד האגודה מכתב המפרט את שטחי הנחלה הכוללים את חלקת המגורים, חלקה ב’ (השטח החקלאי) והחלק ברכוש המשותף של המושב.

יש לבדוק שלא מונה בן ממשיך לנחלה ולא מתגורר בנחלה הבן הממשיך או אנשים אחרים על מנת שלא היו עיכובים משפטיים בהליך הרכישה וניתן היה לפנות אותם.

מניסיון אישי של משרדי “יניב רפאל שמאות מקרקעין” המתמחה במושבים ועובד עם הבנקים, בעת בקשה להלוואה מהבנק לצורך רכישה של הנחלה , ברוב המקרים הבנק  לא ייתן משכנתא במידה ויש בנחלה “פולש” או בן שאינו מוכן לפנות את הבית הנוסף ואין הסכם מסודר עם בעלי הנחלה. ולכן במידה ויש בית נוסף בנחלה יש לבדוק מי מתגורר בו והאם הוא מעוגן בהסכם.

מומלץ,  ללכת לבנק עם המסמכים בטרם הרכישה ולקבל אישור עקרוני לעסקה.

בדיקת חריגות בניה ושימושים חורגים בשטח הנחלה ובשטח החקלאי-

למשרד השמאים יניב רפאל ניסיון  רב במושבים וחלק גדול מהעבודה שלנו זה הגשת שומות נגדיות נגד רשות מקרקעי ישראל האוכפת שימושים חורגים וחריגות בניה במושבים.

בעל נחלה אשר חרג משטחי הבניה המותרים בתב”ע או מהיתר הבניה ובנה ללא היתר יכול לקבל חיוב מרשות מקרקעי ישראל בגין חריגות אלו בעבור תקופה של 7 שנים אחורה לדמי שימוש בקרקע.

בשימושים חורגים אשר מבוצעים ללא היתר כנ”ל.

לדוגמא: שימוש במבנים חקלאיים למסחר, אחסנה וכד’.

יניב רפאל שמאי מקרקעין המתמחה בהפחתת תשלומי רשות מקרקעי ישראל אך ממליץ לא להגיע למצבים אלו של חריגות בניה, שכן בפעמים רבות הסכומים גבוהים ולא תמיד יש אפשרות לשלם אותם ובעל הנחלה נאלץ למכור את הנחלה.

המלצה של יניב רפאל שמאי מקרקעין מומחה במושבים היא לקחת שמאי מקרקעין המתמחה במושבים ורשום בלשכת השמאים עם וותק וניסיון במושבים לצורך ליווי העסקה וזאת בנוסף לעורך דין המתמחה במושבים.

ברוב הרכישות אותם משרדנו מלווה חסכנו ללקוחות כספים רבים ומשמעותיים בהליך הרכישה והצלחנו לערער ולהשיג על שומות רשות מקרקעי ישראל ולהפחיתם באופן משמעותי מאוד וזאת בשל ניסיון רב וותק אותו צברנו במהלך השנים.

הכותב הוא יניב רפאל שמאי מקרקעין מוסמך ומומחה בתחום המגזר הכפרי והמושבים.