שמאי מקרקעין בירושלים

בתור שמאי מקרקעין בירושלים, יש המון לדבר עליה.
ירושלים בנויה באופן שונה מיתר הערים והיא מאופיינת בין היתר בבנייה מדורגת בשל הטופוגרפיה ההררית בחלקה הגדול.
הבניה נחשבת ליקרה יותר וזאת בשל בניית הבתים בחיפוי של אבן ירושלמית שזהו סמל הבניה בה.
מלבד הסמליות בחיפוי האבן הירושלמית יש לכך גם יתרונות של בידוד טוב יותר ופחות תחזוקה במהלך השנים שכן אבן ירושלמית עמידה מאוד.
בשנים האחרונות אנו עדים לתנופת בניה בעיר של בניה לגובה , בניית הרכבת הקלה ובניית תחנה חדשה לרכבת לתל אביב אשר תורמת לא מעט למחירי הדירות בעיר.
ומאפיין נוסף של העיר ירושלים זה החיים של אוכלוסייה חילונית לצד אוכלוסייה חרדית ואוכלוסייה דתית לצד אוכלוסייה ערבית.
בנוסף, בעיר קיימים קרקעות רבות השייכות לכנסייה שחלקם מוחכרות לקק”ל וחלקם בחזקתם.

בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה שהכנסייה מוכרת זכויות בקרקע לקבוצות משקיעים אנונימיים שבמשך שנים קרקעות אלו הוחכרו לקק”ל בהסכמים שעומדים לפוג. למעשה נוצר מצב שהבעלים של הדירות הם בעלים של הדירות בלבד ולא של הקרקע אותה הם חוכרים מהכנסייה שכאמור נמכרו זה עתה ועתידם לא ברור.

כעת מי שרוצה למכור נכס שרשום בחכירה שעומדת לפוג על שם הכנסייה מצוי בחוסר ודאות  ובבעיה שכן זכויותיו לא ברורות.

כתוצאה מחוסר ודאות זאת ערך הנכס יורד וזאת שמאי מקרקעין יכול לזהות בשלב מוקדם ולהזהיר את הקונה והמוכר בטרם ביצוע כל פעולה בנכס מסוג זה.

מה הופך שמאי מקרקעין לסמכות בתחומו?

ראשית, על פי החוק במדינת ישראל חשוב להבין שרק שמאי מקרקעין אשר הוסמך על ידי משרד המשפטים, הינו אחד שמוסמך לטפל בשמאות מקרקעין בפועל.

שמאי מקרקעין יכול להיות מוזמן באופן פרטי על ידי כל צד בכל עסקה. למשל, שמאי מקרקעין בירושלים יכול להיות מוזמן על ידי אדם אשר מעוניין לקנות בית מסוים וברצונו לקבל הערכת שווי מדויקת של אותו הנכס, על מנת לקבל את ההחלטה הטובה ביותר בקשר לקניית הבית.

למרות זאת, שמאי מקרקעין אינו כפוף לשום גורם כגון בנקים או ארגונים כאלה ואחרים. מה שכן מחייב את שמאי המקרקעין, היא ההתחייבות לפעול בצורה אובייקטיבית לחלוטין, מקצועית ככל הנדרש וכזו אשר תואמת את חוק שמאות המקרקעין בישראל ואת האתיקה המקצועית של התחום.

מה יכול להשפיע על ערך הנכס מבחינת שמאי המקרקעין?

ישנם גורמים ופרמטרים שונים אשר אותם בודק שמאי המקרקעין ואשר על פיהם, הוא מחשב את ערך הבית. הגורמים המרכזיים הם:

• בחינה פיזית: כמה חדרים יש בבית, מה גודל הבית, מה מצבו העכשווי מבחינת התחזוקה, האם יש צורך בשיפוץ וכו’.
• מיקום: למיקום הבית ישנה כמובן חשיבות מכרעת וגדולה לחישוב ערך הבית. שמאי מקרקעין בירושלים למשל, יוכל להעריך בתים דומים בשכונות שונות במחירים שונים לגמרי.
• מצבו המשפטי של הנכס: בדיקות משפטיות כגון בעלות בטאבו, עיקולים, צווי הריסה, חריגות בנייה, זכויות הרחבה וכו’.
• השוואה לנכסים אחרים מצב השוק היחסי: בדרך כלל, שמאי המקרקעין יחפש עסקאות דומות אשר נעשו באזור בטווח של 3 עד 6 חודשים מיום הבדיקה. מחירי העסקאות השונות יעזרו בהערכת השוק ובהערכה מדויקת יותר של שווי הבית.

יניב רפאל

אם אתם מעוניינים לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין, אז כדאי שתכירו את שמאי מקרקעין בירושלים מומלץ יניב רפאל. רפאל הוא שמאי מקרקעין מוסמך ויועץ נדל״ן מיומן עם שפע של ניסיון בתחום המקרקעין אותו צבר במשרד המשפטים ובמנהל מקרקעי ישראל.
משרדנו מתמחה בעיר ירושלים וממוקם בה.

יניב רפאל מספק שירותי שמאות למגוון רחב של נכסים כמו בתים, דירות, משרדים, שטחים חקלאיים ומגרשים הפזורים בכל רחבי הארץ. כיועץ נדל״ן בעל תעודה ממשרד המשפטים, לרפאל יש הבנה מעמיקה בעולם הנדל״ן הישראלי. הוא יבחן את עסקת הנדל״ן, ינתח את הפוטנציאל העתידי שלה וכך יוכל להעניק לכם הערכה לגבי כדאיות העסקה.

בתור שמאי מקרקעין בירושלים והסביבה, רפאל מלווה ומסייע להתנהל מול הרשויות המקומות ולצלוח את הבירוקרטיה הרבה הכרוכה בכך. בזכות הידע הרב והכלים המקצועיים שיש ברשותו, יניב רפאל יסייע לכם בתור שמאי דירות בירושלים לעמוד בהצלחה בתהליך של מכירה וקניית נכסף בעמידה מול ועדות והגשת הצעות מחיר המשתלמות ביותר עבורכם.

במהלך השנים הרבות משרדנו צבר לקוחות רבים שביניהם נמנים; בנק מזרחי טפחות, בנק מרכנתיל דיסקונט, חברת ערים, חברה כלכלית מישור אדומים, מועצה אזורית מטה יהודה, מועצה אזורית באר טוביה, מפעלים גדולים כמו חברת י”יסכאר”, חברת “טעמן”, חברת “אוהב ציון” ועוד משרדי עורכי דין ולקוחות פרטיים רבים שלהם אנו נותנים שירות מקצועי וביחס אישי.

חשוב לזכור כי עסקאות נדל״ן הן עסקאות מורכבות מאוד המצריכות ליווי מקצועי וצמוד. אז אם אתם מחפשים שמאי מקרקעין בירושלים והסביבה, אתם מוזמנים לפנות לשמאי המקרקעין יניב רפאל ולקבוע שיחת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות. רפאל יעניק לכם שירות מקצועי ויחס אישי המותאם לדרישותכם ויסייע לכם לחסוך כסף רב.

מהו שמאי מקרקעין ומדוע אתם זקוקים לאחד כזה?

לפני שאתם רוכשים דירה, חשוב לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין. לפניכם כל מה שרציתם לדעת על שמאות מקרקעין והמלצה על שמאי מקרקעין בירושלים והסביבה

אחת העסקאות הגדולות ביותר שאדם עושה במהלך החיים היא רכישת דירה. מרביתנו נרכוש דירה פעמים ספורות, ובשל כך, חשוב לבדוק היטב את הפרטים הקטנים לפני שלוקחים משכנתא וחותמים על חוזה. לא כל הנוצץ זהב הוא – לעיתים דירות שעושות רושם כבית החלומות מסתירות בתוכן בעיות רבות כמו שעבוד של הדירה, ליקויים בצנרת, בנייה לא חוקית ועוד. כדי לדעת על כך מראש ולחסוך לכם עוגמת נפש וכסף רב, אתם זקוקים לשירותים של שמאי מקרקעין.

כיצד מתבצעת בדיקת הנכס של שמאי מקרקעין ?

השוואת מחירים- שמאי מקרקעין לדוגמה, יערוך השוואה של מחיר הנכס הממוקם בירושלים לעומת המחירים של עסקאות קודמות או של נכסים אחרים הנמצאים באזור.

בדיקה הנדסית- השמאי מגיע יחד עם מהנדס מקצועי ובוחן את מבנה הדירה, בודק האם קיימים בה ליקויים פיזיים כמו רטיבות, איטום וסדקים. בהתאם לבדיקה, תוכלו להחליט האם לרכוש את הנכס על אף הליקויים ולתקן אותם באופן מיידי, או לוותר על הנכס.

בדיקת היתרי בנייה- אם אתם מעוניינים לבדוק מהו שווי של הנכס הממוקם באזור ירושלים, שמאי מקרקעין בירושלים והסביבה יגש למסמכים של הרשות המקומית ויבדוק האם רישיון הבנייה של הנכס תואם לבנייה שלו בפועל והאם קיימות חריגות בנייה.

בדיקת מיסים והיטלים על הנכס- כל רכישה או מכירה של נכס כרוכה בתשלום מיסים. תפקידו של שמאי מקרקעין הוא בין היתר לספק הערכה לגבי המיסים שאתם צפויים לשלם כמו רווח או מס רכישה וכן יבדוק האם נדרשים תשלומים אחרים כמו היטל השבחה על הדירה. בדיקה זו תאפשר לכם להימנע מהפתעות.

בדיקת סביבת הנכס- שמאי מקרקעין  יבחן את תוכניות הבנייה הצפויות בעיר, וכך ידע לעדכן אתכם האם צפוי להיבנות למשל גורד שחקים מול המרפסת שלכם או האם ישנה תכנות לבנות בית ספר באזור.

בדיקה תכנונית- הבדיקה הזאת עונה על השאלה מה מותר ומה אסור לבנות בנכס שבו אתם מתעניינים. כך למשל, השמאי יוכל לבדוק האם יש לכם אפשרות להרחיב את מרפסת השמש ולהגדיל אותה.

בדיקה משפטית- אחד הסיכונים הגדולים ברכישת דירה הוא לגלות יום אחד שהנכס שלכם משועבד ושייך למישהו אחר (לרוב לאדם שפשט את הרגל). במסגרת הבדיקה המשפטית של הנכס, שמאי מקרקעין יבדוק עבורכם מי הבעלים החוקיים של הנכס ויתריע אם הנכס משועבד.

לפני קבלת משכנתא מה עושים?

לצד בדיקת שווי הנכס, שמאי בירושלים יוכל לספק לכם בדיקה לצורך לקיחת משכנתא. בבואכם לבקש משכנתא מהבנק לצורך רכישת הנכס, הבנק שולח מטעמו שמאי שתפקידו לבדוק את שווי הדירה. בהתאם להערכת השווי, יחליט הבנק כמה הלוואה להעניק לכם. שמאי שעובד עם הבנק רואה לנגד עיניו את האינטרס של הבנק, ולכן על מנת למנוע מהבנק לקחת סיכון מיותר הכרוך במתן הלוואה גדולה, השמאי עשוי להעריך את שווי הנכס במחיר הנמוך יותר מהמחיר המבוקש. במקרה כזה, סכום ההלוואה שתקבלו יהיה נמוך מסכום ההלוואה שביקשתם.

הפיתרון לכך הוא להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין . שמאי מטעמנו לא כפוף לאינטרסים של הבנקים, ולכן הוא יספק לכם הערכה מדויקת יותר לשווי הנכס. לאחר בדיקת השמאות, ניתן יהיה לנהל משא ומתן מול הבנק וכך לנסות להשיג הלוואה גדולה יותר.

שכירת שמאי מקרקעין בירושלים במסגרת תמ״א 38

שירות נוסף שמספק שמאי בירושלים הוא ליווי בפרויקטים של תמ״א 38. מדובר בתכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שאושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005. התכנית מאפשרת שדרוג הדירות והבניין באמצעות הוספת מעלית, הוספת מרפסת, הוספת ממ״ד ועוד. התכנית מאפשרת ליזמים ליהנות מהרווחים והדיירים נהנים מעלייה בערך הנכס.

ישנם יזמים רבים העוסקים בתמ״א 38, וכל יזם עשוי להציע תכנית אחרת. על מנת שאתם הדיירים תוכלו להפיק את המירב מהתכנית, ולדעת במדויק מה צפוי להיות הערך של הנכס לאחר ביצוע התמ״א, מומלץ להיעזר בשירותי שמאי מקרקעין בירושלים והסביבה. השמאי יספק עבורכם הערכת שווי של הנכס שתאפשר לכם לנהל משא ומתן עם היזמים ולהשיג את התכנית הטובה ביותר עבורכם. בנוסף לכך, השמאי יסייע לכם להתנהל מול הרשויות השונות, ויבדוק עבורכם את ההטבות שמגיעות לכם כמו היטל השבחה, מס שבח ומס מכירה.

שמאי מקרקעין, הערכת שווי דירה, היטל השבחה, שמאי מקרקעין במודיעין, שמאי רכוש, דוח אפס, שמאי מקרקעין במושבים, שמאי דירות, שמאי נחלה, שמאי בשוהם, שמאי נזקי מים, תמ”א 38 ירושלים, שמאי

 

כמה פעמים יצא לכם להשוות מחירים לפני קנייה כלשהי? אפילו קנייה קטנה יחסית כאשר מדובר במחשב, טלפון או סתם חולצת טי שרט. מה עם הזמנת חופשה בחו”ל? בוודאי לא פעם מצאתם את עצמכם משווים מחירים כדי למצוא את ההצעה הטובה ביותר.

אתרים רבים קמו על מנת להקל עליכם לעשות את השוואת המחירים הזו כמעט בכל תחום, כדי שתרכשו בדיוק את אותו מוצר במחיר הטוב ביותר.

ומה בנוגע לרכישת דירה? הרי אין אתר שיכול פשוט להגיד לכם מה המחיר שמשקף את מצב הדירה באופן הטוב ביותר ולוקח בחשבון את כל הפרמטרים מסביב.

דווקא כאשר מדובר ברכישה גדולה ומשמעותית כמו דירה, אין להקל ראש ב”השוואת המחירים” או במקרה של דירה, אין להקל ראש בהצעת המחיר אשר נותנים לכם על דירה ויש להביא שמאי מקרקעין מקצועי כדדי שיעריך ויכלול את כל הפרמטרים לאמידת ערך הדירה.

למה חשוב לבחור בשמאי מקצועי?

שמאי מקרקעין מקצועי, לוקח בחשבון את כל הפרטים והפרמטרים המשפיעים על ערך הדירה כמו בדיקה הנדסית, בדיקת היתרי בנייה, בדיקת מיסים והיטלים על הנכס, בדיקת סביבת הנכס, בדיקה תכונית, בדיקה משפטית ועוד.

כשאנו באים לראות דירה ומתלבטים אם לרכוש אותה, אין ביכולתנו להתייחס לבד באופן עצמאי לכל הפרמטרים המצוינים מעלה. פרמטרים אלו משפיעים מאוד על ערך הדירה ולכן  חשוב מאוד להשתמש באיש מקצוע, שמאי מקרקעין כדי להגיע להצעה המחיר הראויה ביותר לדירה הרלוונטית.

כאשר מתעניינים ברכישת דירה בירושלים, כדאי לקחת שמאי מקרקעין שמתמחה גם בשמאות בירושלים.

מדוע חשוב לבחור שמאי מקרקעין שמתמחה באזור ירושלים?

בירושלים ישנם פרמטרים נוספים שנבדלים מדירות באזורים אחרים.

חלק מהדירות בירושלים, אינן רשומות באופן מסודר ולכן, שמאי שהתמחה במשאות בירושלים יוכל לנתח אותן טוב יותר מאשר שמאי שאינו התמחה באזור זה.

מעבר לכך, בשכונות מסוימות בירושלים ישנן תוכניות שימור רבו, שגם הן משפיעות מאוד על מחיר הנכס.

תוכנית שימור יכולה להגביל את זכויות הבניה בנכס וכן להציב תנאים נוספים לגבי פעילות שוטפת.

תוכנית הרכבת הקלה בירושלים, גם היא משנה את השווי ואת פני הנכסים באזור.

עצם הנגישות שישי לנכסים באזור לתחבורה ציבורית, מעלה את שווי הנכס פלאים למעט מקרים חריגים. שמאי מקרקעין מקצועי, צריך להתבונן גם על המשך התוכניות בעתיד ולהעריך מה הנכס יפיק מהפעילות באזור ולא להעריך אותו רק לפי הכאן ועכשיו.

בירושלים, ישנן תוכניות רבות של פינוי ובינוי ושל תמ”א 38 אשר מקדמות את המגורים בעיר.

שמאי מקרקעין מקצועי, צריך להעריך את ההשלכות של הפעולות הללו ולשער את מצב הצפיפות בשכונה לאחר תוכניות הבינוי וכן להעריך זאת במחיר הנכס.

ירושלים הינה עיר שלא מפסיקה להתחדש ולהפתיע. המרחב הציבורי שלה לא מפסיק להשתרג ולספק עוד ועוד חיי טעם לתושבים. שיפור התשתיות, נראות העיר- כיכרות, פארקים, תאורה ברחובות ועוד אלמנטים רבים ואחרים תורמים מאוד לשווי הנכס באזור.

שמאי מקרקעין ירושלים, צריך לקחת בחשבון את כל הפרמטרים הייחודים לבדיקת נכס בירושלים ולהעריך באופן צולב אחד כנגד השני את השפעתם על הנכס.

לדוגמה, תוכניות בינוי אולי יגבירו צפיפות בעיר, אך אם באותה עיר מתבצעות עבודות של רכבת קלה, הרי שהתחבורה הציבורית בעיר פורחת ותקל על הצפיפות. לכן, שמאי מקרקעין מקצועי יעריך את שני הניגודים האלה אחד כמול השני, וכמובן יתייחס להשפעות עתידיות ולא רק למה שקורה עכשיו.

אז בכל מקרה בו אתם מחפשים שמאי בירושלים, אתם מוזמנים ליצור קשר עם יניב רפאל – משרד שמאים בוררות נדלן ולקבל את השירות המקצועי והאדיב ביותר. כמובן, שליניב רפאל, התמחות מקיפה בכל אזור ירושלים ובכל אזורי הארץ.

התקשרו עכשיו לקבלת ייעוץ ראשוני ומקיף.