שמאות מקרקעין
שמאות מקרקעין מספקת נתונים ריאליים לגבי ערכו של נכס בשוק בזמן נתון. שמאי מקרקעין הוא אדם שהוסמך על ידי מועצת שמאי המקרקעין בישראל לקבוע את ערכו של נכס מקרקעין. נכס מקרקעין יכול להיות דירה, בית, מגרש, משק חקלאי, זכויות בניה, בנין מסחרי וכד’. הערכת נכס נדרשת בדר”כ כאשר מוכרים/קונים נכס לצרכי מגורים או השקעה או כאשר ישנו פירוק שיתוף וכל אחד מהצדדים מעוניין לדעת מה חלקו הן מבחינת שווי הנכס והן מבחינת מיסוי
שמאי מקרקעין יכול לעזור לבעל נכס להחליט על מכיר המכירה, או לקונה על המחיר שכדאי לו להשקיע בנכס. כמו כן הוא יכול לעזור למשקיע להחליט האם הנכס שווה את ההשקעה ובאיזו מידה ניתן להשביח אותו
חשוב לציין ששמאות חוקית יכולה להיעשות אך ורק על ידי שמאי מוסמך מטעם משרד המשפטים
שמאי המוזמן לערוך שמאות פרטית אינו עובד עבור בנק המשכנתאות או כל גורם רשמי אחר והוא מחוייב לאובייקטיביות ולמקצועיות, לחוק שמאי המקרקעין ולאתיקה המקצועית. יחד עם זאת ישנם גופים רשמיים המעסיקים שמאים מטעמם, כגון עיריות, מנהל מקרקעי ישראל, מועצות מקומיות, וועדות מקומיות, חברות ביטוח ועוד
מה כוללת שמאות מקרקעין?
כאשר שמאי מקרקעין מוזמן להעריך נכס עליו לבחון מספר היבטים הקשורים לנכס כולל היבטים פיזיים, היבטים הנדסיים כולל ליקויי בניה, היבטים תכנוניים כולל מגבלות בתכנון, הבטים משפטיים כולל הפקעות ובעלות על הנכס, חריגות בניה, היבטים סביבתיים ואפילו הערכה לגבי עתידו של הנכס בשוק הנדל”ן. שמאי יכול לקבוע מהו השימוש היעיל והנכון ביותר של הנכס
בבדיקת הנכס בודק השמאי רשימה ארוכה של נושאים, כולל: גודל הנכס, מספר החדרים בו, מצבו הפיזי, וכד’. השמאות לוקחת בחשבון קריטריון נוסף חשוב: “מיקום, מיקום, מיקום”, כלומר קרבה למוסדות תרבות, מאפיינים סוציו-אקונומיים שונים ועוד
בעלות בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל, הפקעות ועיקולים,חריגות בנייה וצווי הריסה, בדיקת השטח הרשום בלשכת רישום המקרקעין או במנהל מקרקעי ישראל, אחוזי בניה, זכויות הרחבה וכד’
על מנת לקבוע את שוויו של הנכס שמאי המקרקעין בודק עסקאות מכירה דומות שנעשו בתקופה האחרונה, רצוי עסקאות שנעשו ב 3-6 החודשים האחרונים באזור המדובר ועם נכסים דומים בגודלם ובגילם לנכס המוערך. במקרה ואין עסקאות מבצע השמאי השוואות ממקומות אחרים עם מאפיינים דומים תוך ביצוע התאמות ספציפיות לנכס נשוא ההערכה
מה קובע את מחירו של נכס?
בעיקרון שווי של נכס תלוי בגובה התשלום שאנשים מוכנים לשלם עבורו, לדוגמה רוכש המשלם על דירה הרבה יותר משווי השוק מאחר והדירה צמודה לדירה של הוריו
בכל מקרה ערכו המדוייק של נכס יכול להגיע אך ורק מדוח של שמאי מוסמך העורך בדיקה מקיפה ואובייקטיבית של כל הפרמטרים שהוזכרו לעיל. לכן לא כדאי להסתמך על מחירון אינטרנטי או כל מקור אחר שכן הערכות אילו יכולות להיות לא מעודכנות ולא מבוססות
מה כולל דוח השמאות עפ”י התקינה השמאית, תקן מספר 1.0 בדבר פרוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין
- מטרת השומה. לדוגמא – מה שווי הזכויות בנכס, האם מדובר בדייר מוגן? שווי בעלות? אומדן דמי שכירות ראויים? שווי לבטוחה? וכדומה
- המועד הקובע לשומה
- מועד הביקור בנכס וזהות המבקר
- פרטי זיהוי הנכס (כתובת, גוש, חלקה, נסח טאב, וכו’)
- תיאור הנכס והסביבה
- נתוני תכנון והמצב המשפטי
- עסקאות השוואה
- עקרונות, גורמים ושיקולים
שאלות ותשובות – שמאות מקרקעין
מה זה שמאי מקרקעין?
שמאי מקרקעין הוא בעל מקצוע העוסק בהערכת שווי נדל”ן.
אילו נכסים נכללים בהגדרה נדל”ן?
החוק מבחין בין שני סוגי נכסים: מיטלטלין ומקרקעין. מיטלטלין הם כל הנכסים שניתן להעבירם ממקום למקום
כגון ריהוט, תכשיטים, כלי רכב, יצירות אמנות וכו’. מקרקעין, או בשמם הנרדף נכסי
דלא ניידי ובראשי תיבות נדל”ן, הם כל הנכסים שאינם ניתנים להעברה ממקום למקום:
קרקע, בעלות על קרקע וכל דבר המחובר לקרקע (ובעיקר מבנים).
כיצד הופך אדם לשמאי מקרקעין?
ישנם מוסדות לימוד רבים המציעים קורסים של שמאות המקרקעין, וביניהם הטכניון בחיפה, המכללה למנהל,
אוניברסיטת אריאל ואחרים. הלימודים בקורסים אלה נמשכים לרוב בין שנתיים לשלוש ומתאפיינים
בגיוון רב. בין השאר כוללים הלימודים נושאים מתחומי המיסוי, השמאות, הכלכלה, הנדסת
בניין, מיפוי, מדידות, סוגיות מעולם הנדל”ן ובפרט חוקים בתחום, ועוד ועוד.
מקצוע שמאי המקרקעין הוא מקצוע מבוקש למדי, שכן ההתפתחות המרשימה של תחום
הנדל”ן (בארץ כמו גם בעולם) הביאה לריבוי עסקאות נדל”ן, ולביקוש הולך
וגדל לשירותיו של שמאי מקרקעין טוב, כך שמדובר במקצוע שאפשרויות ההשתכרות בו
מרשימות.
בכדיי ללמוד שמאות מקרקעין יש להיות בעל תואר ראשון אקדמאי.
כל מי שלומד שמאות מקרקעין יכול להיות שמאי מקרקעין?
לא. לאחר סיום הלימודים יש לעבור מבחן, עליו מפקחת מועצת שמאי המקרקעין השייכת למשרד המשפטים.
לאחר מעבר מבחן ההסמכה, ישנה תקופת סטאז’ שנמשכת שנה (40 שעות שבועיות) ובסיומה
מקבל שמאי המקרקעין הטרי רישיון לעסוק במקצוע.
איפה עובד שמאי מקרקעין?
שמאי מקרקעין יכול לעסוק במקצוע כעצמאי, או לעבוד כשכיר באחד המשרדים הרבים לשמאות מקרקעין הפזורים
בארץ. גם המגזר הציבורי מעסיק שמאי מקרקעין רבים.
מתי נדרשים שירותיו של שמאי מקרקעין?
שירותיו של שמאי מקרקעין, וחוות דעתו המוסמכת, נדרשים בעסקאות נדל”ן רבות ומגוונות. כמובן
שככל שמדובר בעסקה בהיקף כספי גדול יותר, כך חשובה יותר מעורבותו של שמאי מקרקעין,
על מנת להבטיח שהעסקה תהיה הוגנת ותשקף את השווי המדויק של הנכס. הנכס יכול להיות
דירה, בית פרטי, משק חקלאי, חנות, קניון, מגרש המיועד לבנייה, מגרש ריק, ולמעשה כל
נכס שנכלל בהגדרה “מקרקעין”.
האם שמאי מקרקעין מבצע גם ביקורות מבנים?
בהחלט. שמאי מקרקעין רבים מתמחים בביקורות מבנים. במקרים שבהם נגרם נזק למבנה או דירה, חוות
דעת של שמאי מקרקעין נחוצה לשם קביעת הפיצוי למי שנפגע מהנזק.
איך שמאי מקרקעין קשור להיטל השבחה?
על פי סעיף 196 א’ בחוק התכנון והבנייה, ראשית רשות מקומית לגבות מבעלי נכסים מס הנקרא היטל השבחה,
וזאת כשערך הנכס עולה בגלל אחת משלוש הסיבות הבאות: אישור שימוש חורג, תוכנית
בניין עיר חדשה או אישור הקלה. אם הערכת העלייה בשווי הנכס מטעם הרשות המקומית
נראית גבוהה מדי בעיני בעל הנכס, הוא יכול לפנות לשמאי מקרקעין ולהזמין חוות דעת
מקצועית – ואז לערער לרשות המקומית על גובה היטל ההשבחה.
מה עושים במקרה של הפקעת מקרקעין?
חוקים שנותרו על כנם מימי השלטון הבריטי בארץ מאפשרים למדינה להפקיע קרקעות לצורכה – כמובן תוך
פיצוי בעלי הקרקעות. על מנת שהפיצוי יהיה הולם, מומלץ להזמין חוות דעת של שמאי
מקרקעין.
משכנתא? לא בלי שמאי מקרקעין
משכנתא היא מילה מאיימת. זוהי אחת ההתחייבויות הגדולות ביותר שאנחנו לוקחים על עצמנו, וכרוכים בה
פרמטרים רבים מספור וחששות כבדים – ייעוץ מקצועי משמאי מקרקעין מוסמך מסייע למבקש
המשכנתא להגיע לעסקה האופטימלית מבחינתו ולצאת לדרך ברגל ימין ובלב קל.
מהי משכנתא?
משכנתא היא הלוואה בהיקף כספי גבוה, לטווח ארוך. מעניק ההלוואה (לאו דווקא בנק; ישנם גופים נוספים
העוסקים במימון עסקאות כגון רכישת דירה) מבקש העמדת ביטחון כנגד מתן הלוואה כה
גדולה לשנים כה רבות, ובדרך כלל מדובר בדירת המגורים אותה רוכש מבקש המשכנתא.
במקרים אחרים, המשכנתא מיועדת לשיפוץ דירה בקנה מידה נרחב, פעולה שגם היא דורשת
סכומי כסף נכבדים.
כאמור, ישנם גופים רבים המציעים משכנתא – בשיעורי ריבית שונים ובמסלולים שונים (למשל, ישנן משכנתאות
בריבית קבועה ואחרות בריבית משתנה), כשגם תנאי ההחזר אינם זהים – ועל מנת לדעת אם
העסקה משתלמת או לא חשוב מאוד לדעת מהו שוויה האמיתי של הדירה, וזוהי כמובן
מומחיותו של שמאי מקרקעין.
שמאי מקרקעין – למשכנתא הטובה ביותר שיש
הבנקים השונים דורשים הערכה של שמאי מקרקעין לגבי שווי הדירה בטרם הענקת המשכנתא. לכל בנק רשימה
של שמאי מקרקעין מהם הוא מוכן לקבל חוות דעת – ולכאורה מבקש המשכנתא חייב לבחור
מבין הרשימה המצומצמת יחסית. אבל התחרות העזה בין הבנקים השונים, כמו גם ביניהם
לבין שאר הגופים המעניקים משכנתאות, מעניקים כוח רב למבקש המשכנתא – כך שהוא בהחלט
יכול להיוועץ בשמאי מקרקעין שבו הוא בוטח לחלוטין, כדי להיות סמוך ובטוח שהערכת
השווי אכן מדויקת, ומתוך כך ליהנות ממשכנתא התואמת את ערכו האמיתי של הנכס אותו
הוא עומד לרכוש.
שמאי מקרקעין ומשכנתא הפוכה
בנוסף למשכנתא ה”רגילה” ישנה משכנתא הפוכה, וגם מונח זה מציין עסקה כלכלית בהיקף כספי
גבוה – כך שגם בה כדאי מאוד להיוועץ בשמאי מקרקעין מוסמך.
משכנתא הפוכה
מיועדת לבני גיל הזהב, שיש ברשותם נכסי נדל”ן יקרי ערך (דירות מגורים,
חנויות, משרדים וכו’) אך ההכנסה השוטפת שלהם נמוכה יחסית עקב היציאה ממעגל העבודה
ואין ברשותם מספיק כסף נזיל כדי לקיים את אורח החיים הרצוי מבחינתם.
גם בעת החתימה על המשכנתא ההפוכה, וגם כשנדרשים להחזיר את ההלוואה (אחרי שהקשיש נפטר או עובר לבית
אבות), חשוב מאוד להיוועץ בשמאי מקרקעין. ערכה של הדירה, כל דירה, מושפע מאוד
ממצבה, וברוב המקרים דירה של זוג קשישים מן הסתם התיישנה – אבל רק שמאי מקרקעין
מהימן יספק תמונה מדויקת לגבי מצבה ולגבי שוויה לאור הבלאי.
בנוסף, סביבת המגורים משתנה כל הזמן, ולבני גיל הזהב – כמו גם בני משפחותיהם – אין שום דרך
לעקוב אחרי כל השינויים בשוק הנדל”ן באזורם ובכלל. שמאי מקרקעין בקיא בכל
התפתחות נדל”נית רלוונטית, כולל שינויים עתידיים בתוכניות מתאר אשר משפיעים
דרמטית על ערכן של הדירות. בנוסף, שמאי מקרקעין מודע להיבטים השונים של כל מכירת
דירה – היטל השבחה וכו’, ויכול לייעץ למשפחה מהי העסקה הטובה ביותר עבורה.
קטגוריות נוספות