שמאי מקרקעין במושבים

למשרדו של יניב רפאל התמקצעות במגזר הכפרי, במושבים וקיבוצים ובתחום זה מתרכז עיקר פעילותו, שמאי מקרקעין במושבים.

מדובר בנישה נפרדת בעולם השמאות והנדל”ן והיא משלבת לא מעט משני תחומים רחבים אלה. לא כל שמאי מקרקעין ולא כל מי שעוסק בנדל”ן יהיו בעלי ידע וניסיון מספקים להבין את הדקויות שקשורות בתחום הקיבוצים והמגזר הכפרי וישנם מקרים שבהם התמחות זו לא רק מומלצת – אלא נדרשת!

בזכות הניסיון הרב וההתמודדות היום יומית אל מול גורמי המיסוי והרישוי כמו למשל מנהל מקרקעי ישראל הגובה דמי הסכמה/דמי רכישה (החלטה 1013), דמי היוון, דמי היתר ושימושים חורגים. בשנים האחרונות אושרו ואומצו לא מעט החלטות חדשות בהנהלת מנהל מקרקעי ישראל בנושאים שונים שקשורים במגזר הכפרי, המושבים והקיבוצים, החלטות שיש להן השלכות מרחיקות לכת על פרויקטים, הפשרת קרקעות, קבלת החלטות על ידי אנשים, שטחים ומגרשים של רשויות ויישובים ועוד. על מנת להבין את ההחלטות האלה וכדי לדעת להתמודד איתן בדרך הכי טובה עבור כל לקוח ולקוח – מומלץ להתייעץ עם משרדנו לפני ביצוע כל פעולה או קבלת כל החלטה שהיא. בנושאים אלה יש חשיבות עצומה לניסיון המקצועי, לידע נרחב (לא רק בתחום הנדל”ן והמקרקעין) ושילוב זה של ידע וניסיון תורם רבות לתוצאות הטובות ביותר עבור הלקוח. גם במפגש הראשונה וגם באלה שיגיעו אחריו ויכללו את המסקנות של עבודת השמאות המאומצת, האישית והמותאמת עבור כל לקוח בנפרד.

לקוחותינו קיבלו וממשיכים לקבל שירות מעולה, מקצועי ומותאם אישית לצרכים שלהם לאורך השנים, חסכו הרבה מאד כסף ולא נכנעו לקביעות או החלטות של רשויות מקומיות או גופים ממשלתיים. הידע והניסיון שלנו עמדו לרשותן וחסמו כל אפשרות לניצול בשל היעדר הידע של אנשים פרטיים בתחומים אלה. גם אתם יכולים ליהנות משירות מקצועי ומעולה ומהתנהלות מיטבית גם בתהליכים מורכבים מול הרשויות.

שמאי מקרקעין במושבים: היטל השבחה

בנוסף לכל האמור, על הלקוחות בעולם הנדל”ן במושבים לדעת שבשנים האחרונות החלה גבייה מברי רשות היישובים אלה של היטל השבחה ובתור משרד שעובד עם כמה וכמה רשויות בנושא של היטלי השבחה – אני ממליץ להיעזר בנו ובידע שהמשרד שלנו מציע ולבחון ביחד הגשת שומה אחרת (ערעור על שומת הוועדה) בהליך מול “שמאי מכריע”. לכל לקוח הצרכים, הדרישות והמטרות שלו ולכן חשובה בחינה של כל מקרה אישי לגופו בצורה מעמיקה ומטיבית.

הליך זה, כמו רבים אחרים, נכלל בין השירותים שאנו מציעים לקהל לקוחותינו וניתן לעשות אותו במשרדנו המתמחה בערעורים ועם הצלחות רבות לאורך השנים.

שמאי במושבים – יתרונות המשרד

• התמחות בשמאות מושבים וניסיון רב שנים.
• ניסיון עם בוררות במקרים שונים ומגוונים המאפשר מתן שירות אישי לכל לקוח ובכל מקרה.
• סיוע בדיני נחלות וירושות במושבים ויישובים שונים תוך שילוב החלטות או נושאים שקשורים בצוואות ובעלות על מגרשים.
• ניסיון רב שנים (מעל 15 שנים) בכל תחומי השמאות הכללית וזו של המושבים, בה חובה ניסיון וידע ספציפיים ועדכונים מפעם לפעם. את כל אלה תמצאו אצלנו, במשרד יניב רפאל.

שמאי מקרקעין במושבים: דמי שימוש מושבים

כיום, המושבניקים הפכו חלקם לנדלניסטים ולא מרצון – הממשלות חסלו את החקלאות וחלק גדול מהסככות ששימשו לחקלאות מושכרים לשימושים חורגים וזאת לצורך השלמת הכנסה שכן בעבר רוב התושבים התפרנסו מחקלאות שנעלמה לה עם השנים. על השימושים הלא חוקיים המינהל גובה דמי שימוש לפי השימוש בפועל של המקום.

מה מותר לבנות בנחלה עפ”י החלטה 1252 ללא תשלום לרמ”י?

1. בית ראשי לבעל הנחלה 160 מ”ר.
2. בית לדור המשך 160 מ”ר.
3. בית 3 “לקרוב” (55 מ”ר).
4. מבני משק.
5. פל”ח.

סה”כ 375 מ”ר.

תנאי כניסה להחלטה 823 (1311):

1. תנאי ראשון לכניסה להחלטה- רישום חלקות א’ בטאבו.
   הסדרת מדידות במושב .
2. תשלום חובות למינהל ותשלום עבור שימושים חורגים והסדרתם.
3. מספר יחידות במושב לפי תמ”א 35.
   מה מקבלים בישום ההחלטה?
   מעבר מזכויות “בר רשות” לזכויות “חכירה לדורות”

2 שלבים להצטרפות להחלטה 1523 – דוגמא לתחשיב:

שלב א’ – תשלום “דמי כניסה”
תשלום בסך 3.75% + מע”מ משווי   קיבולת בניה בסיסית בנחלה 375 מ”ר.

דוגמא לתחשיב “דמי כניסה” בצלפון:
2,236,000 ₪ (2.5 ד’)  X0.0375  = 84,000
₪ בתוספת מע”מ (17%) = 98,000 ₪

שלב ב’ – תשלום “דמי רכישה”

תשלום בסך 29.25% + מע”מ משווי   (השלמה ל 33%) משווי זכויות בניה   קיימות ועתידיות (פוטנציאל עתידי).
פוטנציאל = 3 יח”ד עד 750 מ”ר כולל   זכות לפיצול מגרשים.

מקבלים = היוון חלקת המגורים וניתוק מרמ”י.

שמאי מקרקעין במושבים: תחשיב שמאי ל”דמי כניסה”

התחשיב הוא לקרקע בחלקת המגורים בשטח של 2.5 דונם וזכויות של 375 מ”ר:

• בית 1 בבינוי 160 מ”ר מקדם 1  =  160 מ”ר
• בית 2 בבינוי 160 מ”ר מקדם 0.9  =  144 מ”ר
• בית הורים 55 מ”ר במקדם 0.8  =  44 מ”ר
• חצר 1000 מ”ר במקדם 0.25  =  250 מ”ר
• חצר 700 מ”ר במקדם 0.15  =  105 מ”ר
• חצר 425 מ”ר במקדם 0.1  =  42.5 מ”ר
• סה”כ שטח אקוויוולנטי  =  745.5 מ”ר
• שווי מ”ר קרקע מבונה (הרחבה)  3,500 ₪ / למ”ר
• התאמה לנחלה 0.85  =  3,000 ₪ במעוגל

סה”כ שווי (745.5 X 3,000 ₪ )  =  2,236,500 ₪ חלקת המגורים.

סה”כ שווי חלקת המגורים ללא מע”מ ופיתוח – 2,236,500 ₪

תחשיב “דמי כניסה”:

שווי חלקת המגורים 2,236,500 ₪ X 3.75% + 17% מע”מ
תשלום “דמי כניסה – 100,000 ₪ במעוגל

קיזוז תשלומים לפי החלטה 1523:

דמי כניסה 3.75% + מע”מ
תשלומים ששולמו עבור דמי היתר לתוספת מעל 160 מ”ר לא יקוזזו מ”דמי כניסה”.
כדאי לבדוק ע”י שמאי כדאיות של דמי היתר לתוספת בניה מול תשלום “דמי כניסה”.

דמי רכישה 33% + מע”מ
קיזוז דמי היתר ששולמו בגין תוספת בניה מדמי רכישה בלבד.
קיזוז מלא של תשלומים בגין פעולות שבוצעו לאחר מועד 9.6.2011 בגין דמי היתר, דמי הסכמה.

• תשלום עבור דמי רכישה לא יקטנו מ 20%  מחלקת המגורים (מלוא זכויות הבניה הקיימים והעתידיים כולל זכות הפיצול).
• עסקאות שבוצעו החל מיום 1.1.1993 דמי הרכישה יעמדו על 20%.
• עסקאות שבוצעו לפני 1.1.1993 יקוזזו 80% מדמי ההסכמה ששולמו בתוספת הצמדה ובכל מקרה לא פחות מ 20% משווי הקרקע בחלקת המגורים – עד הנחה מקסימאלית של 13%.

מה מקבלים לאחר תשלום “דמי רכישה”?

1. ניצול קיבולת הבניה בהתאם לתב”ע ללא תשלום לרמ”י.
2. ניתן לפצל יחידה ללא תשלום לרמ”י (יש היטל השבחה ומס שבח)
3. פטור לחלקת המגורים במכירה מדמי הסכמה (בגין החלק החקלאי ישולם)
4. הסכם חכירה מהוון לחלקת המגורים.

תנאי סף לכניסה להחלטה 1311:

מה אסור בנחלה:

• להשכיר מבנים
• לחלק בית ליחידות דיור
• להשכיר מחסנים
• להסב מחסן למגורים/מסחר/אחסנה
• בניה ללא היתר
• הצבת מבנים יבילים

היבטי המס מכוח החלטה 1464:

“דמי כניסה” – בשיעור 3.75% מע”מ
“דמי רכישה”- 29.25% + מע”מ (השלמה ל – 33%)

מדובר בעסקה ולכן ישנה חבות מס רכישה בגין תשלומים אלה.
מדובר ברכישת זכויות ומס הרכישה בשיעור 6%.
בהורשה לקרוב מדובר במס מוקטן 1/3%.
כנ”ל לגביי פיצול מגרש.

תשלום דמי הסכמה עבור השטחים החקלאיים:

עבור 1 דונם קרקע מעובדת בגידולי בעל – 6,000 ₪
כנ”ל בגידולי שלחין- 12,700 ₪
עבור 1 דונם קרקע נטוע במטעים- 30,800 ₪

עלויות פיצול לפי החלטה 1523:

• תשלום דמי כניסה 3.75% + מע”מ (משטח חלקה א’ 2.5 דונם)
• השלמה ל-33% + מע”מ משווי המגרש המפוצל.

* אין צורך לשלם את מלוא דמי הרכישה עבור חלקת המגורים.

שימושים חורגים:

איך מחשבים שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה?

הכלל: כל מה שבנוי ללא היתר וללא אישור לשימוש חורג ניתן לדרוש עבורו דמי שימוש בגין שימוש לא חוקי
דמי שימוש נגבים רק עבור ערך הקרקע ללא מחוברים ללא מע”מ וללא פיתוח.
המחוברים שייכים למתיישב.

מה היה ומה כיום?

עד היום המינהל היה גובה דמי שימוש לתקופות של כ- 20 שנה אחורה.
כיום רמ”י “מתחשב” וגובה “רק” 7 שנים אחורה (הוראת שעה זמנית).
סייגים: בית ראשון בנחלה- החלטה 3496 קבעה כי בגין בניה עד 160 מ”ר בעל הנחלה פטור מדמי שימוש.

בית שני עד 160 מ”ר- חייב עבור שנה אחת בלבד 6%.
תשלום עבור תוספת בניה מעל 160 מ”ר יחויב בדמי שימוש 7 שנים אחורה.

איך מחשבים דמי שימוש בנחלות?

תקופת השימוש (עד 7 שנים) X סוג השימוש X 6% לסכום זה יש להוסיף מע”מ כחוק.

קצת מחירים:

• מחירי מ”ר קרקע למגורים בצלפון- 3,500 ₪ / למ”ר.
• דמי שימוש למחסנים מחושבים לפי – 22 ₪
• שווי נחלה בממוצע כ ,4,000,000 ₪
• שווי מגרש בהרחבה כ 1,600,000 ₪
• מכרז בבקוע נמכרו מגרשים בין 750,000 ₪ – 1,350,000 ₪ – ממוצע ההצעות סביב 1,230,000 ₪

הצלות ערעורים של המשרד מול המינהל – 99%

שמאי מקרקעין במושבים – המלצות:

לא מוכרים נחלה.

ניתן לערער על שומות רמ”י ולחסוך כספים רבים ולכן אני ממליץ להיעזר באנשי מקצוע שהדגש הוא התמחות במושבים:

1 שמאי מקרקעין.
2. אדריכל.
3. עורך דין.

עוד קטגוריות:

שמאי מקרקעין, שמאי מקרקעין בירושלים

הערכת שווי דירה, היטל השבחה, שמאי מקרקעין במודיעין, שמאי רכוש, דוח אפס, שמאי דירות, שמאי נחלה, שמאי בשוהם, שמאי נזקי מים, תמ”א 38 ירושלים