תמ”א 38
שמאי מקרקעין ותמ”א 38
אחד הגורמים המשמעותיים ביותר בשוק הנדל”ן של ימינו הוא תמ”א 38. להפקת המירב מהאפשרויות שמציעה תוכנית מתאר ארצית מהפכנית זו, כדאי מאוד להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך.
מהי תמ”א 38?
תמ”א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנולדה כתוצאה מהצורך לספק מענה לבעיה קשה מאוד: התקן הישראלי לעמידות בניינים בפני רעידת אדמה נכנס לתוקף רק בשנת 1975, וחלפו עוד מספר שנים עד שהבנייה בשטח יישרה קו עם התקן החדש. מרבית הבניינים שנבנו עד שנת 1980 (על פי הערכות משרד התשתיות ושמאי מקרקעין מנוסים מדובר בעשרות אלפי מבנים) אינם עמידים בפני רעידת אדמה, ואם זו תתרחש (וחשוב לזכור שישראל ממוקמת על השבר הסורי אפריקאי) התוצאה עלולה להיות קטסטרופה של ממש.
שדרוג מבנים ישנים על-מנת שיעמדו בתקן החדש דורש סכומי עתק, שלרוב תושבי ישראל אין אפשרות לעמוד בהם, ועל כן נמצא פתרון בדמות תמ”א 38: תוכנית מתאר המאפשרת תוספות בנייה משמעותיות – עוד דירות בכל בניין, עד 25 מ”ר ברוטו נוספים לכל דירה קיימת וכן מעלית. בנוסף לזכויות הבנייה, נהנים היזמים והדיירים משורה של הקלות בתחום המיסוי – היעזרות בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך תסייע לדיירים למצות את זכויותיהם ולבחור את התוכנית האופטימלית מבחינתם, מבין ההצעות של היזמים השונים.
תמ”א 38 אושרה ע”י ממשלת ישראל בשנת 2005, לאחר שנים רבות של תכנון ועבודת צוות בראשות האדריכל הידוע יונה פיטלסון. לאחר שחבלי לידה ואי כדאיות כלכלית הביאו למספר מועט יחסית של מבנים שניצלו את האופציה, הועברו שני תיקונים לתוכנית (תיקון 2 בשנת 2011 ותיקון 3 ב-2012) שמספקים תמריצים נוספים לניצול התמ”א – ולפנייה לשמאי מקרקעין שיסייע להתמצא בסבך התקנות והאפשרויות.
כיצד שמאי מקרקעין מסייע לבעלי נכסים למקסם את הרווח מתמ”א 38?
דיירי בניינים ישנים, שעבורם התמ”א 38 רלוונטית, זוכים לביקורים של כמה וכמה יזמים – בעיקר במרכז הארץ שם ערך הדירות שיתווספו לבניין גבוה יותר ועל כן הכדאיות הכלכלית של שדרוג וחיזוק הבניין כדאית יותר.
ההבדלים בין ההצעות השונות של היזמים השונים לא תמיד נהירים לבעלי הדירות, וגם אם הם מבינים כיצד ייראה בסופו של דבר הבניין שלהם, הרי שאין להם שום סיכוי לדעת בכמה תסתכם העלייה בערך הנכס שלהם כתוצאה מכל תוכנית ותוכנית.
שמאי מקרקעין יספק הערכת שווי מדויקת ומקצועית עבור כל תוכנית, ובכך יסייע לדיירים לבחור מהי התוכנית הטובה ביותר מבחינתם, חשוב לזכור שלכל יזם יש אינטרסים משלו, שלא תמיד חופפים לאלה של הדיירים. המידע יקר הערך שיספק שמאי מקרקעין מוסמך יעזור לדיירים בבואם לנהל מו”מ עם יזם זה או אחר, ולהשיג ממנו את המירב.
בנוסף, יסייע שמאי מקרקעין לדיירים בהתנהלותם מול הרשויות השונות – בבואם לנצל את ההטבות שמקנה תמ”א 38 מבחינת מס שבח, מס מכירה, היטל השבחה ושאר מסים ואגרות.
תיקון 3 והאפשרויות הטמונות בו
תיקון 3 לתמ”א 38, שנכנס לתוקף כאמור ב-2012, משפר את סיכויי הוצאתם לפועל של פרויקטים רבים ובכך מאפשר לעוד ועוד דיירי בניינים בכל רחבי הארץ ליהנות מיתרונות התמ”א.
השינוי העיקרי הכלול בתיקון 3 הוא האפשרות לבנות 2.5 קומות נוספות בבניין אותו שואפים לחזק ולשדרג, כך שפוטנציאל הרווח ליזם ולקבלן גדול יותר באופן משמעותי, דבר המתמרץ אותם להציע תנאים טובים יותר לדיירים.
שינוי נוסף מאפשר לחזק מבנים גם כשאין אפשרות, כתוצאה ממגבלה זו או אחרת, לבנות קומות נוספות בבניין – זאת באמצעות הענקת זכויות בנייה ליזם במגרש אחר בתחום אותה רשות מקומית.
כמו כן מציע תיקון 3 תמריצים חדשים והקלות עבור בניינים שיש להרוס ולבנות מחדש.
כל אלה, סביר להניח, יעצימו את התחרות על ליבם של דיירי בניינים פוטנציאליים לתמ”א 38. למי שרוצה למצות את המרב מהמהלך החד-פעמי של שדרוג הבניין מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין.
עוד קטגוריות: