שמאי פינוי-בינוי
מיהו שמאי פינוי-בינוי ומתי מומלץ למנותו? מה הוא מבצע במסגרת תפקידו ומה הערך המוסף שהוא מציע לדיירים? על כך ועוד במאמר שלפניכם.
פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט רציני ומורכב. כדי לעמוד על זכויותיכם ולענות על לבטים ושאלות המתעוררים עוד טרם חתימת ההסכם מומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין המתמחה בפרויקטים מסוג זה. השמאי בוחן את כדאיותה של העסקה מבחינת כלכלית באמות מידה אובייקטיביות ולפי תקן שקבוע בחוק, ומסייע גם במקרים של מחלוקת בין בעלי הדירות.
מיהו שמאי פינוי-בינוי?
שמאי פינוי-בינוי הוא שמאי עצמאי בעל מומחיות בתחום זה, אשר ממונה מכוח חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס”ו – 2006 (להלן: “חוק פינוי-בינוי”). משרד הבינוי והשיכון מחזיק מאגר מצומצם של שמאים, אשר מתוכם רשאים בעלי הדירות לבחור.
תכלית מינויו של שמאי היא לבחון את הכדאיות הכללית של העסקה בכלל ואת היבט התמורה שאותה מקבלים בעלי הדירות בסיום הבנייה, בפרט. על השמאי חלות חובות רבות לצורך הבטחת כשרותו וכשירותו, ובהן החובה לפעול ביושר, תום לב וניקיון כפיים, תוך הימנעות ממצב של ניגוד עניינים עם היזם או קרבה כלשהי אליו. כל זאת כדי שהשמאי יוכל לבחון את הפרויקט ואת כדאיותו הכלכלית באופן אובייקטיבי וללא משוא פנים. הסנקציה על אי-גילוי של ניגוד עניינים כאמור היא עונש של עד שלוש שנות מאסר בגין עבירה על החוק.
מדוע מומלץ למנות שמאי פינוי-בינוי לליווי הפרויקט ובאלה מקרים צריך לפנות אליו?
ככלל, פרויקטים מסוג פינוי-בינוי הם מורכבים, ומערבים הרבה צדדים ובעלי אינטרסים: קבלנים ויזמים, הרשות המקומית אשר בשטחה מתוכנן הפרויקט, בעלי הדירות הקיימות וכן דיירים חדשים שעתידים להצטרף לפרויקט לאחר הגדלת מספר הדירות. בעלי הדירות מתלבטים לגבי אטרקטיביות ההצעה שקיבלו מהיזם, ותפקידו נועד לענות על התחבטויותיהם. מומלץ לפנות לשמאי זה מבעוד מועד, בעת ניהול המשא ומתן עם היזם וטרם קבלת ההחלטה אם להסכים לפרויקט או להחליט שלא להצטרף, נוכח הסיכון הקנייני שצפוי לדיירים רבים.
בפרויקטים מורכבים של פינוי-בינוי שבהם כרוך אינטרס ציבורי, כאלה הכוללים כמה בניינים ועשויים לסכן את קניינם של מאות בעלי דירות, קובע החוק באופן ברור חובת מתן חוות דעת מטעם שמאי פינוי-בינוי. חוק פינוי-בינוי קובע כי כאשר יש רוב מיוחס מבֵּין בעלי הדירות, הם רשאים להגיש בקשה למנות שמאי. תכלית הפנייה היא לבחון את את כדאיות התמורה שמקבלים בעלי הדירות מהיזם, כדי להפיג את חששותיהם הטבעיים של הדיירים מפני התקשרות בפרויקט, ולסייע להם בהתלבטויותיהם.
נסיבות נוספות שבהן אפשר לִפְנות לשמאי פינוי-בינוי הן כאשר “דייר סרבן” טוען נגד העסקה. קביעתו של השמאי היא מחייבת ומוגדרת בחוק כ”חזקה”. יחד עם זה אפשר להגיש ערעור על החלטת השמאי. במקרה של דיירים סרבנים שאינם מוכנים להצטרף לפרויקט, השמאי יכול לסייע לבעלי הדירות האחרים אם יקבלו החלטה להגיש תביעת נזיקין נגדם.
כך או אחרת, חשוב לציין כי היזם הוא שמשלם את שכר טרחתו של שמאי פינוי-בינוי הממונה לבדיקת הפרויקט.
מהן הבדיקות שמבצע השמאי?
עם הבדיקות שמבצע שמאי זה נמנות:
- בדיקת התמורה שיקבל כל אחד מבעלי הדירות בסיום הפרויקט. נוסף על כך בעל דירה אשר חש נפגע יכול לשטוח את טענותיו לגבי התמורה הפרטנית אשר מוצעת לו, והשמאי יבחן את טענותיו בתנאים הקבועים בחוק.
- בחינת מאפייני הדירות בפרויקט מבחינת מפרט ושטח, ועמידה על ההבדלים ביניהן.
- הערכת העלויות הצפויות לפרויקט.
- חישוב הרווח המשוער שיפיק היזם מהפרויקט – זאת בבדיקת תקן 21, המאפשר לדעת מה יהיה הרווח היזמי שצפוי מהפרויקט. כאשר הרווח היזמי עולה על חמישית או רבע מהאחוזים, הדיירים יכולים לדרוש להעביר חלק מרווח זה לטובת הפרויקט נוסף על התמורה שיקבלו מהרחבת דירותיהם.
- בדיקה אם נשמרות זכויותיו הקנייניות של כל דייר.
- בחינת שווי דירת המגורים החלופית שמוצעת.
על בסיס הנתונים האלה ונתונים נוספים יכריע השמאי אם העסקה אכן כדאית ומשתלמת.
יתרונות
- מומחיות – עורכי הדין אשר מלווים את הפרויקט מההיבט המשפטי אינם בעלי המומחיות הנדרשת לבחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. לשם כך יש למנות שמאי פינוי-בינוי, שהינו בעל מומחיות בתחום זה.
- מחויב לפעול באופן עצמאי ובלתי תלוי.
- הוא פועל לטובת בעלי הדירות, ולמעשה מהווה הטבה שהמחוקק מקנה לבעלי הדירות.
- מינוי שמאי פינוי-בינוי עוד בשלב ניהול המשא ומתן לחתימת הסכם עשוי למנוע בעיות ומחלוקות שיכולות להתעורר בהמשך, וכן לחסוך בעלויות.
למה לבחור ביניב רפאל?
יניב רפאל הוא שמאי מקרקעין בעל ניסיון והסמכה מטעם מועצת שמאי מקרקעין בישראל. כמו כן הוא יועץ נדל”ן, בעל תעודה ממשרד המשפטים ובוגר קורס בוררים. משרד שמאות יניב רפאל מבצע שמאויות פרטיות לשווי נכסים לפני רכישה, שמאויות לפירוק שיתוף ובדק בית לפני מסירת הבית מהקבלן לרוכש או לפני רכישה של נכס משומש. המשרד מתמחה בליווי פרויקטים של פינוי-בינוי, ומבצע מגוון שומות עבור מִנהל מקרקעי ישראל, השמאי הממשלתי ובנקים, לצד חוות דעת לבתי משפט, חוות דעת לירידת ערך והפקעות והשגות להיטלי השבחה ומס שבח. ליניב רפאל התמחות ספציפית במושבים ובמשקים חקלאיים.